山东部分城市开通多种“商转公”模式

近日，聊城市第一笔商业住房贷款转换为公积金贷款（以下简称“商转公”）业务在冠县办结，顺利放款；烟台公布第二批“商转公”直转业务办理银行名单，开办时间为9月2日；青岛自8月下旬起，将“商转公”贷款合作银行增至17家……

“商转公”是指已办理住房商业贷款，贷款未结清，并已取得所购住房不动产权证，且符合住房公积金贷款条件的缴存人，向住房公积金管理中心申请将原有较高利率的商业住房贷款转换为较低利率的公积金贷款，进一步降低存量房贷的贷款成本。目前，5年以下（含5年）首套个人住房公积金贷款利率为2.35%，5年以上房贷利率为2.85%。

“商转公”并非新模式，此前许多城市均有施行，近期有重启迹象。9月2日至3日，记者从山东多地住房公积金管理中心了解到，今年以来，多个城市陆续出台新政，支持并优化房贷“商转公”业务，主要为了减轻职工的房贷压力，省下利息支出。

“办完‘商转公’后，我的房贷利率从4.2%降到了2.85%。”近期办理了“商转公”业务的烟台购房者孙女士告诉记者，“我是2年前买的二手房，当时没有正在缴存的公积金账户，所以就直接办理了商贷。在缴纳了一段时间公积金后，到今年6月，终于满足了‘商转公’的条件。”

“我还有100万元的商贷没还完，办理‘商转公’后，省下了近16万元的利息。”日照的齐先生和记者算了一笔账，他采用的是等额本息的还贷方式，还款期限25年，商业贷款以LPR5年期以上贷款利率3.85%计算，每月需还款5196元，按照公积金贷款的方式，每月需还款4464元，二者相差732元。按25年计，两种贷款方式利息总额相差15.95万元。

9月3日上午，向聊城市住房公积金管理中心咨询办理“商转公”事宜，工作人员回复称：“预审阶段需要到办事大厅现场预约排号，目前预约排队人数较多。”

“自从开通这项业务以来，几乎每天都是‘爆满’状态。”该名工作人员告诉记者，一旦预约成功，从贷款受理到发放，时间周期多在一个月左右。

当前，“商转公”有商贷转纯公积金贷款和商贷转组合公积金贷款两种方式。据介绍，聊城市商贷转纯公积金贷款支持“结清转贷”和“带押转贷”两种模式。“结清转贷”，缴存职工需自筹资金先行结清原商业贷款；“带押转贷”，缴存职工则无需结清原商业贷款，但办理“商转公”贷款业务的银行和原住房商业贷款银行应为同一家，这种模式同样支持商贷转组合公积金贷款。

记者采访获悉，在开启房贷“商转公”业务的城市中，目前济南、菏泽只有“结清转贷”这种模式；青岛、日照等地只开通了“带押转贷”。

据中指研究院统计，今年以来，福建厦门、山东青岛、湖北武汉等超30个城市陆续执行、优化“商转公”，一二三四线城市皆有覆盖。

“在当下对存量房贷利率进行下调呼声不断的背景下，预计后续还会有更多城市加入‘商转公’的行列中，进一步为住房消费者提供更好的金融环境。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示。

值得注意的是，根据聊城市住房公积金管理中心近日发布的《“商转公贷款”政策解读》，“个贷率连续3个月大于85%时，全面停止‘商转公’贷款业务”。也就是说，该地区在执行“商转公”政策时，会依据个贷率（住房公积金个人住房贷款余额与缴存余额之比）这一指标，动态调整“商转公”政策的执行。

据业内人士分析，各地住房公积金管理中心支持“商转公”的前提是公积金个贷率不能太高，要求当地住房公积金缴存余额相对充裕。目前多地支持“商转公”，实际上说明各地公积金中心的资金状况相对不错。

业内人士认为，多地支持办理或优化“商转公”业务，有助于减轻购房者经济负担，同时提高公积金贷款的可获得性和便利性，鼓励更多购买力进入市场，促进房地产市场健康发展。