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《济宁市物业管理条例》自2024年5月1日起施行

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1月29日上午,济宁市人大常委会办公室召开《济宁市物业管理条例》新闻发布会。

《济宁市物业管理条例》的立法背景和主要内容

物业管理和服务关乎千家万户,是群众关注的重点、讨论的热点,是关系民生和社区治理的重要工作。随着经济社会的快速发展和人民物质文化生活水平的不断提高,物业管理和服务工作也出现了不少新情况新问题,需要进一步明确物业管理主体、提高物业服务水平、更新物业服务理念。为了规范物业管理和服务活动,维护业主、物业使用人、物业服务人等相关主体的合法权益,营造良好的生活和工作环境,促进和谐宜居社区建设,依据有关法律、法规,结合济宁市实际情况,亟需制定一部符合济宁市物业管理和服务工作实际的地方性法规。

2023年8月济宁市政府向市人大常委会提交法规议案后,经过市人大城环委先行审议、市人大法制委统一审议、市人大常委会会议两次审议,《条例》于2023年12月29日经济宁市第十八届人民代表大会常务委员会第十三次会议通过,2024年1月20日经山东省第十四届人民代表大会常务委员会第七次会议批准,2024年1月20日市人大常委会发布公告予以公布,《条例》自2024年5月1日起施行。

《条例》包括总则、物业服务区域和前期物业管理、业主和业主组织、物业服务、物业的使用和维护、监督管理、法律责任、附则,共八章67条。在立法工作中,针对物业管理和服务涉及面广、社会关注度高的实际,广泛征求社会各界的意见建议,正确区分立法问题、执法问题、普法问题,区分商品房买卖法律关系与物业服务、物业管理法律关系,科学把握物业管理和物业服务边界,处理好民事法律关系、行政法律关系。在《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》留给济宁市的立法空间范围内,贯彻落实全国人大和国务院对地方物业管理立法的最新要求,发挥地方立法的实施性、补充性、探索性功能。

《条例》第一章规定了立法目的、适用范围、工作原则、体制机制、主管部门、行业协会等内容。

《条例》第二章规定了物业服务区域的划分、物业服务用房的配置、业主共有部分、前期物业服务人的选聘、前期物业承接查验等内容。

《条例》第三章规定了业主和业主大会、首次业主大会会议的筹备和召开、业主委员会的组成和职责、业主委员会及其成员的禁止行为、物业管理委员会的成立和职责等内容。

《条例》第四章规定了物业服务人的选聘、物业服务的内容、物业服务人的公示义务、物业服务人应当遵守的规定和禁止行为、物业服务收费、物业服务人的交接、应急物业服务等内容。

《条例》第五章规定了业主、物业使用人、物业服务人的禁止行为,业主、物业使用人装饰装修房屋应当遵守的规定,车位(库)的配置,充电基础设施,住宅专项维修资金的缴存和应急使用、业主公共收益的管理等内容。

《条例》第六章规定了市、县(市、区)物业主管部门,其他主管部门或者机构的监督管理职责,街道办事处、乡镇人民政府的监督管理职责等内容。

《条例》第七章和第八章分别规定了有关法律责任和条例的施行时间。

《条例》的施行必将有力推进济宁市物业管理服务的法治化、规范化进程,提升济宁市物业管理服务的水平和质量,增强人民群众的获得感和幸福感。下一步,希望新闻界的朋友们积极宣传和介绍这部法规,为法规的贯彻实施营造良好舆论氛围。

《济宁市物业管理条例》草案的起草审查工作情况

物业管理是城市管理的重要组成部分,也是关系千家万户切身利益的群众性工作。《济宁市物业管理条例》是济宁市开展地方立法工作的重要探索和实践成果。《条例》从“小切口”入手,着眼保障“大民生”,几经修改完善,具有鲜明的针对性和较强的可操作性,是物业服务行业不断满足人民日益增长的美好生活需要的制度保障。济宁市人大法工委、济宁市住房和城乡建设局、济宁市司法局共同成立工作专班,扎实开展立法工作。《条例》起草审查过程中,主要有以下四个特点。

一是坚持问题导向。聚焦物业管理工作中的难点问题和关键环节,借鉴外省市在物业管理方面的先进经验做法,通过规范物业管理活动各方的行为,维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益,营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境。

二是注重科学立法。条例采用委托起草的方式,委托山东政法学院开展草案起草工作。草案起草过程中多次赴外地市开展立法调研,并召开研讨会,了解有关制度制定和执行过程中的实际问题,分析研究工作中行之有效的经验做法,总结提炼形成制度规范。

三是广泛征求意见。《办法》起草过程中,先后征求了县(市、区)政府、市政府部门(单位)、立法联系点、社区、物业服务企业的意见建议,在对各方面意见认真研究吸纳的基础上,组织进行了多次修改完善,形成了《办法(草案)》,提交市政府常务会议审议。

四是开展咨询论证。在草案审查期间,召开专家论证会,邀请法律专家和行业领域专家参与咨询论证,对草案涉及的主要内容进行认真研究。

《济宁市物业管理条例》的下步贯彻落实打算

当前,物业工作是社会各界广泛关注的热点和焦点。《济宁市物业管理条例》是济宁市首部物业管理地方性法规,为规范全市物业领域体制机制、提升物业服务水平、推动物业管理服务融入基层社会治理,提供了更加坚实的法律保障。

济宁市住房和城乡建设局作为全市物业主管部门,将以《条例》出台实施为契机,以提升人民群众的幸福感和获得感为宗旨,全方位、多角度做好《条例》宣贯的各项工作,持续维护业主、物业使用人、物业服务人等相关主体的合法权益,积极营造良好的生活和工作环境。

一是积极开展学法培训,让涉及物业管理的人员切实成为《条例》的法律明白人。通过主流媒体、专家解读、住建讲堂、能量课堂等多种平台,集中对县市区物业主管部门、相关监管部门、街道、社区、物业企业、业委会等进行学法培训,计划年内完成学法培训2万人次,切实将《条例》的章节和条款学懂弄通、指导实践。

二是广泛深入开展宣传,构建物业领域学法、普法、讲法宣传矩阵,扩大《条例》的社会知晓率和影响力。结合济宁市物业管理工作实际,按照《条例》的重点章节、重要条款,制作专题宣传短片,在各级主流媒体、自媒体等平台进行循环播放;邀请物业行业专家、法律专家,对前期物业管理、业主及业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务、监督管理等重点章节进行深入解读,通过社区和小区宣传栏、业主群、制作发放宣传手册等手段,对物业领域常见问题进行“问答式”解读,用最简单易懂的方式,方便群众知法、学法、用法。

三是凝心聚力推动落实,制定相关配套文件、完善法规制度体系,保障《条例》落地生效、见行见效。市住房和城乡建设局将会同有关部门制定物业管理委员会、小区业委会履职、监督管理职责、维修资金应急使用等方面的配套文件,不断健全物业管理服务的法规制度体系。按照《条例》赋予的法定职责,联合公安、城管等部门,深入实施执法进小区,切实抓好物业领域执法检查和问题排查整治。同时,聚焦抓实抓牢小区管理规约、物业服务合同履约等工作,持续营造公平竞争、诚信守法的市场环境。

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