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存量房带押过户,开启房产交易新模式

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为持续优化营商环境,更好地防范交易风险,降低交易费用,烟台高新区不动产登记中心积极落实宣传二手房“带押过户”四种模式,释放二手房市场活力,促进二手房市场发展。

一、什么是带押过户?

带押过户是指二手房交易中,卖方无需先行还贷,将处于抵押状态下的不动产,通过买卖转移给买方。作为我区不动产登记中心重点推进的一项常态化业务,自2023年6月份推行以来,已有不少市民前来咨询“带押过户”相关问题。另从烟台市住房公积金管理中心获悉,自2023年12月27日起,烟台在全市范围内开展存量房住房公积金贷款“带押过户”业务,以促进房地产市场良性循环和健康发展,满足群众刚性和改善性住房需求。

二、“带押过户”有什么好处?

在新模式下,“带押过户”优化了二手房交易、过户的全流程,将抵押权与不动产权转移登记并联,极大地节省了买卖双方在此过程中花费的时间、资金等成本,保障了双方的资金安全,可以说是多部门协同的一大成果转化。

三、“带押过户”的四种办理模式

鉴于各银行机构审批权限、内部流程不同,本着“手续能简则简、费用能少则少”的原则,现介绍4种办理模式供银行、中介和群众选择。


(一)买卖双方在同一银行贷款的

模式一:买卖双方达成意向签订合同——买方申请贷款,银行依据买卖合同进行贷款审核,审核通过后与买方签订抵押贷款协议——买卖双方与银行签订协议,授权银行设立中间监管账户买方首付款转入中间监管账户后,协议方共同向登记机构提交“三合一”登记申请--登记机构审核登簿,一小时内完成转移登记、新抵押权的设立以及原抵押登记注销——银行发放贷款到中间监管账户,并通过中间监管账户优先清偿原贷款,剩余资金转卖方指定账户后解除账户监管。具备条件的银行,也可直接变更贷款额度、期限、借款人等内容,通过转移登记与抵押权变更登记并案办理的方式,实现“带押过户”。

模式二:买卖双方达成意向签订合同——买方向银行提交贷款申请——贷款审批通过并签订抵押贷款协议后,银行及买卖双方等签订协议:买卖双方承诺知晓原贷款未结清,同意转移过户后房产仍将为卖方贷款承担抵押担保责任,并授权银行设立中间监管账户:卖方授权转让价款转入监管账户,并承诺优先偿还原贷款银行贷款,剩余资金再划转卖方指定账户,同时授权原贷款银行单方注销原抵押权登记:买方及时将首付款转入中间监管账户——银行出具同意“带押过户”证明,买卖双方和贷款银行等协议方共同到不动产登记机构,合并办理“带押转移登记”及“新抵押权设立”登记——登记机构审核登簿后,发放权属证书和抵押登记证明——银行一个工作日内放款到中间监管账户,根据授权优先偿还原贷款后将剩余资金转入卖方指定账户——银行线上申请原抵押权注销登记。原抵押权的注销登记可与“带押转移登记”及“新抵押权设立”登记并案办理。

(二)买卖双方跨行贷款的

模式三:买卖双方、新原贷款银行签订协议,明确权责: 买卖双方承诺知晓原贷款未结清,同意转移过户后房产仍将为卖方贷款承担抵押担保责任,同时授权新贷款银行设立中间监管账户或通过公证机构资金提存账户(以下统称监管账户),卖方授权转让价款转入监管账户,并承诺优先偿还原贷款银行贷款,剩余资金再划转卖方指定账户,同时授权原贷款银行单方注销原抵押权登记,买方及时将首付款转入监管账户,原贷款银行出具同意办理“带押过户”的证明,同时承诺在结清贷款的同时,及时线上申请抵押权注销登记;新贷款银行应承诺相关登记完成后一个工作日内放款到监管账户:采用银行中间监管账户的,由贷款银行通过监管账户优先偿还原贷款银行贷款后,将剩余款项转入卖方指定账户;采用公证机构资金提存账户的,新贷款银行应及时将贷款发放至资金提存账户,相关登记完成后由公证机构根据各方应得价款进行分账。交易未成功的,由新贷款银行或公证机构及时将监管账户款项原路退还。

流程:买卖双方达成意向签订合同——买方向新贷款银行申请贷款——贷款审批通过并签订抵押贷款协议后,新原贷款银行买卖双方签订协议,并向登记机构申请存量房转移和抵押的“双预告登记”,新贷款银行同时提交预抵转本登记授权——登记机构审核登簿后,发放预告登记证明——新贷款银行根据抵押预告登记证明发放贷款到监管帐户——原贷款银行出具同意“带押过户”证明,买卖双方提交转移登记申请结合之前提交的预转本登记申请——登记机构审核登簿,完成转移登记及新抵押权的设立,发放权属证书和抵押登记证明——新贷款银行一个工作日内放款到监管账户,资金监管机构一个工作日内优先偿还原贷款后将剩余资金转入卖方指定账户——原贷款银行线上申请注销抵押登记登记机构一小时内办结。

模式四:新贷款银行依据买卖协议进行审批,审批通过后与买方签订抵押贷款协议,同时买卖双方及新、原贷款银行签订协议,明确各方权责(承诺内容同模式三),登记机构并案办理“带押转移登记”及“新抵押权设立”登记,做到“一次申请、即时办结”。

流程:买卖双方达成意向签订合同——买方向新贷款银行申请贷款——贷款审批通过并签订抵押贷款协议后,新原贷款银行及买卖双方签订协议——原贷款银行出具同意“带押过户”证明买卖双方和新贷款银行共同到不动产登记机构,同步申请办理“带押转移”登记以及“新抵押权设立”登记——登记机构一小时内完成审核登簿,发放登记证明一新贷款银行一个工作日内放款到监管账户,监管帐户按授权优先偿还原贷款后将剩余资金转入卖方指定账户——原贷款银行线上申请办理原抵押权注销登记登记机构一小时内办结。

四、烟台高新区不动产办理窗口及电话

地址:高新区科技大道69号政务服务中心一楼不动产登记140、141窗口

电话:0535-6922577

供稿单位: 烟台高新区规划国土建设部

供稿人:刘璐

核稿人:张伟

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