「感知烟台」 万科的秘密藏不住了…

2023，是地产行业的产品大年。

楼市暖风已来

近期有个明显趋势：房地产市场正逐步回温。

根据人民银行官网发布的2023年10月金融统计数据报告显示：十月居民部门长期贷款增加了707亿元，同比多增375亿元。

除此之外，广州、武汉、长沙等超一线/一线城市，近两个月都迎来了明显的市场回温。

而根据烟台市不动产登记中心最新数据显示，刚刚过去的11月烟台累计过户新房10976套，超越今年3月创下年内新高；二手房过户5194套，同样维持上涨趋势。

从全国到烟台市场表现可以看出，新一轮楼市上升周期已经到来，而且年终置业的需求开始集中释放。

这背后源自政策端的持续发力，以及品牌房企的迭代升级影响。

政策红利开始显现

回首整个2023年至今的房地产市场政策，起”定调“作用的有几个关键节点。

第一次是4月28日：「中央政治局会议」会议认为：经济增长好于预期，市场需求逐步恢复，经济发展呈现回升向好态势。

第二次是7月24日：「中央政治局会议」强调：适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求……

第三次是11月8日，中国人民银行行长关于房地产的表述。

下一步中国人民银行将积极配合有关部门和地方政府……引导金融机构保持房地产信贷、债券等重点融资渠道稳定，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求。

犹记得2022年末，监管部门明确指示新增6000亿信贷加大房地产融资支持，目的就在于促进需求释放和“保交楼”。

从2022到2023，政策支持地产的力度前所未有，同时也释放出明显信号——房企间的分化在加剧。

地产全新格局

如果按政策支持方式划分，房企大致可分为两类：

一类是高层大力支持的房企，他们在三道红线以及交付层面表现优异，是推动市场正向发展的标杆。

另一类是“保交付”的房企，这类更多是出过交付纠纷或经营不善的房企，给予他们支持在于保护购房者合法权益。

对购房者来说当下买房必然是选择交付更有保障，且产品力突出获得高层认可的房企更为重要。

业内有人称这类房企为“白名单”房企，这里的白名单是指官方实际认可，根据近期新闻基本可以锁定。

11月21日有市场消息称，监管机构正起草一份中资房地产商“白名单”，可能涵盖50家规模房企，包括万科、龙湖等。

为何是TA?

万科作为混合所有制企业（公有资本如国资、集体资本和非公有资本如民资、外资等合股建立的企业）的代表，向来是地产行业的战略风向标，标杆引领者。

上个月6号万科与金融机构举行交流会，上到深圳国资委主任、党委委员，深铁董事长辛杰，下到超150家境内外主要金融机构、资金方，规模史无前例。

正当业内议论纷纷万科有何大动作时，随后深圳国资委给万科做了权威背书：“具备足够的安全性，没有财务风险、管理风险”。

更重要的是，深圳地铁给万科背书了，一口气列出五种托底手段：

预计注入资金100亿元、配合万科优化长期股权投资结构、积极组织市属国有企业市场化方式参与债券认购等工作、积极协调各类金融机构加大对万科融资的支持力度等。

而且深圳国资委最后还给了一个超级承诺——“如有需要或遭遇极端情况，我们通过一切可能的市场化、法制化手段帮助万科积极应对。”

讲个冷知识，深圳国资总资产规模5万亿，近三年每年纳税额、利润总额都接近或超过1000亿元。

这已经不是托底了，你细品。

来源：深圳市属国资国企2022社会责任报告

所以业内常说，万科本身就是市值1000多亿的地产公司而已，你可以找到比他市值更高的企业。

但是它存在的意义更重要，对整体楼市影响最大。

当下的万科，业绩、资金流、交付体系等健康运行，外部有各个层面托底与支持。可以说是最安全的房企之一，也是最值得选择的房企，这一点在烟台体现更加明显。

年终置业机会怎么选？

根据腾策顾问数据统计，今年1-11月烟台六区商品房市场累计成交金额250.82亿元，万科以24.16亿元位居榜首。

其中万科天琴湾（7.24亿元）、万科壹都会（5.09亿元）、芝罘万科城（2.97亿元）、万科四季光年（2.29亿元）、万科墨翠府（2.17亿元）等。

数据来源：腾策顾问

作为烟台市场多年领头羊，万科的成绩源自其品牌价值，产品力展现，积极参与城市发展的品牌策略，热心城市公益等多个层面。

但2023烟台万科最重要的动作在于树立了行业的交付标杆。

万科壹都会实拍图

今年是烟台万科心交付元年，预计全年交付万套住宅。12月即将迎来万科心交付元年的最后一次大批量交付，预计交付2000套。

包括翠湖山晓、中南府、芝罘万科城劝学里的封园，备受关注的四季光年项目也将迎来首次交付。

芝罘万科城实拍图

这次交付可谓关注度空前，因为此前万科通过两次集中交付已经让约7000户业主在今年收到了理想住宅，同时一次又一次刷新了烟台市场的交付认知。

也是通过这两次集中交付，让万科被贴上了“强迫症”“龟毛”“处女座”……的标签。

万科究竟做了啥？带大家简单回顾下：

事件一：一言不合就开卷。

都说项目品质高不高，看园林就知道了。万科的景观园林向来有独到之处，例如万科翡翠观海的园林呈现，此时正值冬季但社区内依旧绿意葱葱。

万科翡翠观海实拍图（滑动查看更多）

能实现社区规划与实景兑现的高度统一，还要保证四季有绿，万科就卷起来了。现在大部分项目是基础工程全部完成后，最后做园林。但万科选择在春、秋两轮最佳种植时节进行科学种植，保障苗木成活率与交付后的效果。

这个事说起来很简单，但其实一点不简单。因为项目工期都是排的很紧的，要保证提前种植苗木就需要抢工期，做好内部配套保证顺利栽种。这对工程管理规划以及施工标准有很高要求，也从侧面说明万科的交付很有一套。

就是说这么卷，真的很容易没朋友（bushi）。

事件二：品质要求太“龟毛”

现在大家买房最关心什么？肯定是交付对吧。市面上动不动就有交付延期、降标减配的新闻，但是对万科来说按时高品质交付是标配，甚至有提前交付、交付即办证的项目。而且你肯定不知道，万科对交付的标准有多龟毛。

拿万科翠湖山晓来说，它有一项工艺工法——九缝归一，简直强迫症到了极点。

什么意思呢？就是园区的人行路铺装拼缝、单元门前铺装中缝、单元门中缝等等九条缝，要实现一条通缝。或者说是中心对称，要达到物理和视觉层面的一条中缝。

要保证规划和效果的完美统一，对施工来说是一项巨大挑战。但是从最终呈现来看，九缝归一的效果确实非常突出，让项目品质标准提升了一个档次。

这可以说是万科工匠精神的最好体现，抠细节到变态的程度。同时也体现了一个态度，万科要做的是最好的呈现，要回馈业主给予的信任，所以一丝一毫的细节也要精心打磨。

只能说，强迫症肯定喜欢万科的项目，非常瑞思拜。

事件三：动不动就“不务正业”

提问，你在哪些地方可以找到万科领导？

不卖关子，除了售楼处、公司总部这些答案，有一个你绝对想不到，那就是万科已交付的社区里经常能看到万科领导。按理说交付后项目维护就交到物业手里了，领导是来干啥的？

其实这源自万科的红马甲行动，也就是针对已交付社区进行专项焕新行动。除了基础升级外，万科上到领导下到基层员工都会亲身参与到活动中，实地考察维护社区环境。

万科·御龙山实拍

比如维护社区卫生，老旧设施的整修替换，以及地库地坪漆的升级等，都是亲力亲为的。其实这些事找人随便做做就行了，毕竟是已经交付的项目。

但不得不说万科还是很负责任的，而且这样做的好处除了保证升级高品质完成外，也是让不同业务的员工可以了解到业主的真实需求，以及社区维护的意义，加速未来项目的品质迭代。

类似的还有万科的“白手套”行动，是对各类设备机房及关联管线、管井等隐蔽部位的良好维护。这些往往是业主不会关注或者没机会看到的地方，白手套行动就是让业主参观小区的电梯机房、消防控制室、水电管井、生活水泵房等设备用房。

全程透明公开化，用健全的规范管理、精益求精的标准让隐患无处可藏。让业主看到“看不见的细节”，感受生活的健康舒心。

所以我们会发现万科这家公司很神奇，你以为他是地产公司，实际人家物业服务、后勤维护样样精通。尤其交付这方面，万科很有两把刷子。

所以这就更让人期待今年万科的第三次集中交付了，大家都想看看万科还能带来哪些惊喜，或者树立怎样的交付标准。

而且全年万套交付可能大家没有概念，做下对比就很明确了，2022年烟台六区商品住宅（普通住宅+别墅）总成交19053套，2021年是3万套左右。

万科一年的交付量，相当于烟台一年总成交量的二分之一到三分之一。

能做到这个成绩除了品牌效应，更重要的就是万科交付品质的始终如一，以及服务的持续迭代。而且扛起烟台交付大旗的万科，也成为烟台市场的榜样标杆。

开发商想深耕烟台市场？先看看万科是怎么做的。

购房者想买到称心如意的改善房？看过万科项目再做决定。

对购房者来说，烟台万科集中交付后大部分项目都已经是现房了。并且万科大部分项目是精装交付，今年买年前就能住进去。

除此之外，年末是开发商冲刺业绩的阶段，万科一年一度备受好评的【我和我的朋友】第五季即将上线。

该品牌活动已举办四届，从2019年的十年之谊、2020年的秘密花园奇幻夜到2021年的岁末狂欢内购、2022年的地产首次全带货直播。万科总能抓住市场趋势和购房者的真实需求，带来最有趣最福利的城市级活动。

今年活动全面升级，烟台万科不仅拿出50套限定房源仅献给朋友，而且买房就送飞天茅台。老业主推荐新朋友买房双方都有专项福利，除此之外，渠道伙伴带访成交还可以抽取宝马大礼。

这次活动万科是下大本钱了，主打一个全城联动年末大放送，新老朋友一起狂欢，这不“薅一波”真的说不过去了。

想一想，万科高品质现房，今年买年前就能住进来，还有丰厚福利。最重要的是入住后有完善的后续维护，不香吗？

这波机会一定要抓住。