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政策暖风频吹,济南楼市新周期即将开始

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九、十月在农耕社会为秋收之际,固这两月又被称为金九银十。于过去房地产市场而言,金九银十亦是“大丰收”季节。但随着近几年房地产市场形势发生改变,传统金九银十旺季,却是呈现出一副“淡季不淡,旺季不旺”的景象。
今年,济南楼市的金九银十或许要迎来一场“翻身仗”!而“翻身仗”的资本就是近期频吹的政策暖风。
从明确首套房“认房不认贷”标准,到引导降低存量房贷利率、优化调整住房信贷政策,再到济南发布重磅消息,取消限购区限购条件、商品住房“拿证即可交易”……一系列房地产政策优化调整,在不断充实政策调控工具箱的同时,也为楼市彻底解开束缚的“枷锁”。
“稳市场、促回暖”信号意义明确。对于向来表现稳健的省城济南而言,政策暖风频吹,既有“雪中送炭”之韵味,更有“锦上添花”之疗效……
率先迈出,依旧稳健
8月25日,两则住房相关政策备受关注。一是三部门将首套房贷款认定“认房不用认贷”纳入“一城一策”工具箱供各城市选用,另一个则是三部门支持居民1年内换购住房退回售房个人所得税优惠政策延续。
“认房不认贷”施行初衷是为精准满足购房者卖旧买新、卖小买大、卖远买近等置换购房刚性需求,而事实上,济南关于“认房不认贷”早就已经迈出这一步,并且实现稳稳落地。去年5月济南先是推出新政,将限购区域此前住房套数“认房又认贷”的认定标准调整为“认房不认贷”。去年9月,济南在进一步调整楼市政策时则调整了限购区域,仅在二环以内的历下区、市中区继续执行限购政策。直到今年9月11日,时隔一年济南再放“大招”,取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制。至此,济南楼市限制性调控工具已全部解除。
对于北上广等一线大城市而言,“认房不认贷”属于楼市新政,但是对于省城济南而言,该项政策是对过去优化楼市政策勇于尝试的“肯定”。
当然,除了发声调整优化楼市政策,济南官方更是频频打出实事“组合拳”,不仅发放了5000万元“真金白银”置业消费券,还开办了济南夏季房展汇,取得了10天时间成交房源近4000套的“佳绩”。
一系列“利好”政策的推动下,济南楼市上半年表现“亮眼”。根据济南市房地产业协会发布的数据显示,2023年上半年,济南新建商品房销售9.00万套,面积749.53万平方米、同比增长5.04%,销售金额991.92亿元、同比增长17.67%。其中住宅销售4.11万套,面积544.72万平方米、同比增长17.88%,均价为14981.91元/平方米、同比增长9.20%,销售金额816.10亿元、同比增长28.73%。
无一例外,济南楼市上半年各项数据同比均为增长。
解“难题”是为了提信心
提振购房信心,就能促进房地产市场企稳回升。
当下大部分购房者普遍有两大“焦虑”,一是首付门槛太高,想要买房却难以触及。另一则是贷款利息太高,交得起首付,还贷款却“压力山大”。
8月31日,在市场“千呼万唤”声中,中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布两则通知,明确了下调最低首付款比例政策下限和存量房贷利率下调政策。一石激起千层浪,两则通知瞬间解决了购房者两大“难”,而央行此举也被业内普遍称为史上罕见的“天花板”政策。
春江水暖鸭先知。政策力度究竟大不大?最先感知的就是身居一线的开发商。
在央行官网通知发布当晚,房产中介以及置业顾问们就在朋友圈刷起了屏,而各家银行的个贷经理也是不断收到购房者咨询短信。次日,开发商的海报全部制作完毕,铺天盖地的宣传语无疑为市场营造出“热烈”的气氛,有开发商更是打出了“楼市松绑力度10年之最,置业正当其时”的口号。
过去,开发商即便摇旗呐喊,所带来的引流效果仍然不尽如人意。但此次政策信号的加持,则成为了购房者涌入市场的“底气”。“央行发声后仅3日时间,售楼处回温明显,到访量抵过去一周。”济南市天桥区一楼盘营销负责人称,该政策尤其适用那些首付款有压力人群,降低了首付门槛,自然会吸引他们“入场”。多家楼盘表示,自央行发声下调最低首付款比例和存量房贷利率后,到访量环比增幅明显。尤其呈现出热销盘更“热”,冷清盘“回暖”现象。
当然,挂靠于新房市场,二手房市场亦有“升温”表现。9月11日,济南发布新政宣布“商品住房取得不动产权证后即可上市交易”。济南市高新区奥体中路附近一中介机构工作人员透露,新政发布当天,他们中介机构就已经接到十几个咨询电话,有房主更是中午第一时间跑过来登记信息挂房源。“市场上未满足两年交易时间的房源还是比较多的,预计新政出台后一段时间,济南二手房挂牌量会迎来较为明显的上涨。”
多家房产中介机构称,当下房地产市场出现新变化,二手房销量与新房销量之间正在逐渐缩小差距。“新政对提振购房者信心作用较大,他们正在慢慢释放其自身购房需求。”有中介机构称,二手房销量近几个月较新房回暖更为显著。官方数据显示,今年前7个月,济南已经成交二手住宅4.4万套,超过去年全年成交套数4.21万套。
截至目前,工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等四大行已经发布了降低首套住房贷款利率调整细则。业内普遍认为,该政策正式落地后,购房者享受到降息优惠,后期将再次提升他们的购房信心。
未来可期,未来正“来”
自2016年年底中央经济工作会议首次提出后,“房住不炒”的主基调延续至今。房价随着真实的供需关系将慢慢回归合理水平。日前召开的中央政治局会议对当前的市场形势给出了最新判断,即“供求关系发生重大变化”,同时对下半年调控政策走向定调,即要“适时调整优化”。
随后,一项又一项的优化房地产政策被纳入政策“工具箱”。从官方定调到政策出台,从明文通知到政策落地反馈,短短一个多月的时间里,政策的积淀让济南楼市暖意十足。
当政策信号打响第一枪,开发商成为了冲锋的首要角色。据不完全统计,自9月开始,济南雪山、唐冶、西客站、盛福、南北康等片区陆续会有新项目入市,亦或是有大型推新计划。个别房企为迎合政策,更是推出“换新购”交易模式试点,通过联动第三方机构帮助购房者快速“卖旧房,买新房”。
“目前政策利好不断,根据市场后期反应,适当的时候我们会做出一些促销优惠的大活动。”济南槐荫区一楼盘营销负责人称,必要时候,开发商会通过“抢跑”快速占据下半年市场份额,而这对于购房者而言绝对属于“利好”。
业内普遍认为,近两个月来中央密集发声释放利好信号,截至目前一线城市已全面落实首套房“认房不认贷”,未来各地也将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措。随着9月季度末恰逢营销旺季,整体新房成交规模有望止跌企稳。
正如著名经济学家任泽平发文称,若后续各地尽快落实有力的稳楼市政策、房企加速推盘以及居民购房信心逐步恢复,金九银十或将迎来结构性行情。

政策面友好招手,市场新周期即将开始,该来的正在路上。
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