事关房屋“养老金”！济南：物业公共收入补充维修资金拟由业主大会表决

近日，济南市住房和城乡建设局发布《济南市住宅专项维修资金管理办法（征求意见稿）》（下称征求意见稿），面向社会公开征求意见。为补充维修资金不足，征求意见稿提出，维修资金设立公共账户，业主公共收入用于补充维修资金的，业主委员会制定公共收入补充维修资金划转方案，并组织召开业主大会依法表决。

　　维修资金怎么交？

　　济南市住宅专项维修资金管理办法曾于2022年征求意见。新版征求意见稿提出，对于一个住宅物业管理区域内有两个以上业主的住宅、非住宅，业主应当交存维修资金。住宅物业属于商品住房、国有土地上房屋征收产权调换住房、城中村改造安置住房的，维修资金由业主交存；属于已售公有住房的，维修资金由售房单位从售房款中提取。建设单位应当与业主在购房合同中约定业主按有关规定交存维修资金，并督促业主交存。业主应当在办理房屋交付手续前，将首期维修资金一次性足额交存至维修资金专户。业主未按规定交存维修资金的，建设单位不得向业主交付房屋。

　　维修资金设立房屋账户和公共账户。房屋账户主要用于核算管理业主和建设单位交存的维修资金、以及房屋账户的增值收益。公共账户用于核算管理公共收入划转的维修资金、业主大会或者业主共同决定转入的其他资金。公共收入用于补充维修资金的，首先由业主委员会制定划转方案，并提交业主大会依法表决；经表决同意并向社区报告后，业主委员会到住建部门办理划转手续；住建部门打印划转通知书，业主委员会按划转通知书将公共收入划转至维修资金专户。

　　补建维修资金按什么标准交？

　　征求意见稿还对补建维修资金和标准作出了规定。一个物业管理区域内所有业主均未交存维修资金的，业主应当按规定补建维修资金。补建方案由业主委员会拟定，提交业主大会表决同意后，由业主委员会组织实施。

　　小区已建立维修资金制度业主需要补交维修资金的，由业主委员会负责督促，经督促拒不交存的，业主委员会可以依照业主大会、业主委员会决定或业主管理规约依法提起诉讼或进行仲裁。

　　维修资金补建按建筑面积交存，交存标准由业主大会决定。维修资金补交标准为商品房维修资金首期交存标准。补交维修资金业主所在楼幢其他业主已按房价的3%交存的，补交业主也可选择按房价的3%交存。

　　维修资金怎么用？

　　维修资金的使用一直是业主关心的话题。对此，征求意见稿进一步细化使用情况。

　　维修资金使用分为一般使用、计划使用和应急使用。对于商品房业主表决，应当采用市住建主管部门提供的电子投票系统进行。

　　属住宅小区内全体业主共有的共用部位及设施设备，由全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

　　属单幢房屋内业主共有的共用部位及设施设备，由该幢房屋的全体业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

　　属一个单元内业主共有的共用部位及设施设备，由单元内的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。属单元内一侧房屋业主共有的共用部位及设施设备，由该侧房屋的业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

　　相邻业主共有的共用部位及设施设备，由相邻业主按照各自拥有房屋建筑面积的比例共同承担。

　　物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库的维修，由车库共用关系的业主按照各自拥有车位建筑面积的比例共同承担。

　　维修资金怎么管？

　　此次征求意见稿提出，设立市住房专项维修资金管理委员会，主要负责研究济南市住房专项维修资金存储和使用监管等重大事项。

　　业主大会设立前或业主大会未依法决定实行维修资金自行管理的，由市维修资金管理机构代管。市维修资金管理机构应当通过公开招标或按照财政部门有关规定选定商业银行，开立维修资金管理专户，并把资金保值增值、管理高效等指标作为选择专户银行的依据。

　　维修资金产生的增值收益应当定期分配、滚存使用。维修资金增值收益全部分配到房屋账户或公共账户。业主大会依法决定实行维修资金自行管理的，业主大会可授权业主委员会负责本物业管理区域内维修资金的日常管理工作。

　　对于未成立业主委员会的住宅小区，由临时物业管理委员会或居民委员会代行业主委员会职责。