济南调整二手房评估价格，新政已开始实施

　今年五一假期最后一天，一则“关于调整我市存量房评估价格的通告”在济南二手房市场引起关注。根据通告，从5月1日起调整二手房评估价格，这是存量房交易评估计税价格继2018年9月1日后再次调整，而且今后会根据市场形势变化定期调整。

节后上班新政将落地

5月3日上午，尽管房产交易大厅五一假期不上班，但透过玻璃能看到该则通告已张贴在大厅入口处。

记者看到某房产中介展示的一张通告图片，称“为全面、客观、准确反映我市存量房交易价格水平，提高交易环节计税依据的准确性，根据国家税务总局、自然资源部关于进一步加强不动产登记和税收管理的要求，经报送市政府备案，自2023年5月1日起，调整我市存量房评估价格。今后将根据房地产市场形势变化进行定期调整”。落款为国家税务总局济南市税务局、济南市自然资源和规划局，落款时间为2023年4月28日。

相关部门人士证实，本次调整由税务部门联合多个部门向市政府递交报告，主要目的是为了进一步堵上“阴阳合同”漏洞，提高二手房交易环节评估计税价格的准确性。由于通告发布后正值五一假期，具体实施从5月4日上班后执行。据了解，具体到调整幅度，会根据片区、地段市场实际情况“一房一价”进行评估。

评估计税价逐渐向市场价靠拢

纬一路地处育英中学学区，集聚了较多的二手房门店。在一家房产中介门店，一对夫妇正缴纳佣金，当房产经纪人告知5月4日办理过户计税价格有可能发生变化时，他们比较诧异。该夫妇急于购买学区房为孩子办理小学入学报名，对于赶上此次评估价格调整也颇为无奈。房产经纪人表示，该套房产为“满五唯一”，由于建筑面积是40多平方米的小户型，免除个税，只缴总房款1%的契税，最终缴税额以现场办理业务时系统评估计税价为准。

2018年9月1日起，济南市税务局调整存量房交易评估计税价格，学区房等热点区域、市区核心地段二手房计税价至少上浮50%。若纳税人申报的交易价格经认定偏低且无正当理由的，将根据系统内该套房产评估价作为参考价计税。

现实中，二手房市场“一房一价”具有复杂性。以育英学区房为例，上次调整后评估计税价1.8万元到1.9万元，目前市场成交单价在“3万元+”，越是小户型单价越高，甚至有的站上“4万元+”。假设一套45平方米的小户型，以评估计税价18000元/平方米的单价成交，总房款81万元，但这一价格只停留在纸面上，毕竟此类户型市场成交总价普遍在170万元以上，因而并不能准确反映该区域市场实际交易价格。甚至在有的地段、区域，存在以远低于评估计税价成交的情况，一份合同用来交税、过户，另一份合同为买卖双方真实的成交价。

评估价调整不会影响市场走向

今年一季度济南二手房市场飘红，二手住宅环比增长0.4%，是2021年9月以来首次现正增长。二手住宅交易1.73万套，成交面积179.05万平方米，同比增长113.88%。中住房产育英学区店房产经纪人介绍，今年春节过后学区房交易量增多，他们门店三四月份业绩在四五十万元，比去年同期翻番。

在市场向好的情况下，调整存量房评估价格会不会影响市场预期？济南房产网大客户事业部有关人士认为，此举对市场买卖影响不是很大，“不是因为税费成本高了，人们就不买房了，毕竟市场需求在那里。”据介绍，2018年9月1日调整到现在接近6年，这属于正常的调整，预计本次调整后评估计税价格和市场实际成交价更加接近。

就在本次调整通告发布前，自然资源部负责人宣布我国全面实现不动产统一登记。不过，济南市不动产登记中心有关人士明确表示，调整二手房评估价格与不动产统一登记无关，和房产税也没有联系。