济南房地产政策再调整，影响几何？

继青岛官宣放松限购之后，济南跟进调整。为进一步支持刚性和改善性住房需求，济南市持续优化房地产政策措施，自9月16日起，继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购。这意味着济南二环以外区域取消限购，二环内历城区、天桥区、槐荫区也取消了限购。

这是年内济南第二次调整限购范围。2022年5月，济南对楼市调控政策进行适度调整，不再将长清区、章丘区列入限购范围。9月这次限购范围调整后，历城区、槐荫区、天桥区、长清区以及济南高新区放开限购。

具体到此次放开限购的区域来看，近两年济南出让的大部分住宅地块都在二环外，比如党家、济齐路、郭店、盛福、张马屯、神武、雪山片区等，楼盘成交的主力区域在二环以外的历下区东部、济南高新区和历城区，以刚需和改善客户为主。对于主城区来说，二环内历下区、市中区限购区域内新建住宅项目非常少，像历下区仅有明湖壹品、翰林府等少数盘，市中区则有蓝石缘溪堂、城投瑞玛·禧悦、国誉茂山、骏茂府、三箭骏福苑等盘，都是主打改善性地缘性客户。从这个层面来说，刚需和改善群体主力购房区域早已不在继续执行限购的历下、市中区区域，自2016年10月起施行近6年的限购政策正在落幕。

今年5月以来，济南楼市调控政策已大幅宽松，认房不认贷，首套房首付三成、二套房四成，个人住房贷款利率首套执行4.10%，二套房贷款利率执行4.90%；支持养老及多子女家庭合理住房需求，可增购一套住房；公积金贷款额度重新提至70万元。8月24日国务院常务会议提出，允许地方“一城一策”运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求。值得注意的是，今年5月长清、章丘不再限购后，已有银行将上述两个区首套房最低首付降至两成、二套房首付最低降至三成，此次非限购区域大范围调整后，非限购区域银行也有望执行，具体执行标准还要看不同银行的政策。而且，“限购区域内住房网签满2年可持证交易”这一限售条件，随着限购范围的调整，非限购区域也将迎来变化。因此，本轮楼市调控以来的限购、限售、限贷、限价“四限”政策，除了历下区、市中区部分区域仍执行限购，其他区域“四限”大部分已解除。

楼市政策下步是否还有优化的空间？据了解，此次限购范围调整后，外地户籍购房资格将继续优化。目前，非本市户籍家庭在限购区域内购房的，需满足在本市累计缴纳6个月个人所得税或社会保险的条件；大专(高职)及以上学历购房者，需累计缴纳社保满3个月。济南主城区大部分区域取消限购后，这一购房资格限制也就显得多余了。此外，在济南多举措吸引外地人口流入的背景下，持居住证享有规定的住房保障政策，因此对持居住证群体购房资格或进一步优化。

此次限购范围调整执行之日，恰好与国家统计局公布70城住宅销售价格月度报告在同一天。今年5月楼市调控政策放松以后，5—7月新建商品住宅价格销售指数环比三连涨。据济南市房地产业协会数据显示，刚刚过去的8月份，新建商品住宅销售5721套，面积77.02万平方米；日均成交约185套，较7月份（约225套）有所回落，二手住宅工作日日均成交仍然保持190套左右。

业内人士认为，虽然销量在下降，但预计8月新建商品住宅价格销售指数环比继续上涨，很大一部分原因是核心区域优质项目价格坚挺，甚至略有上涨，“像雪山、盛福片区部分楼盘量价齐升，这次限购调整后，对这些主打品质的项目来说是利好，其他一些区域为了在九十月份冲业绩，在解除限购后，还有可能降价销售。”2022年上半年，新建商品房销售9.61万套，面积710.72万平方米，在利好政策叠加作用下，全年销售面积或超过1000万平方米。

（来源：新黄河）