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济南房地产政策再调整,影响几何?

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继青岛官宣放松限购之后,济南跟进调整。为进一步支持刚性和改善性住房需求,济南市持续优化房地产政策措施,自9月16日起,继续对二环以内的历下区、市中区区域实施限购。这意味着济南二环以外区域取消限购,二环内历城区、天桥区、槐荫区也取消了限购。

这是年内济南第二次调整限购范围。2022年5月,济南对楼市调控政策进行适度调整,不再将长清区、章丘区列入限购范围。9月这次限购范围调整后,历城区、槐荫区、天桥区、长清区以及济南高新区放开限购。

具体到此次放开限购的区域来看,近两年济南出让的大部分住宅地块都在二环外,比如党家、济齐路、郭店、盛福、张马屯、神武、雪山片区等,楼盘成交的主力区域在二环以外的历下区东部、济南高新区和历城区,以刚需和改善客户为主。对于主城区来说,二环内历下区、市中区限购区域内新建住宅项目非常少,像历下区仅有明湖壹品、翰林府等少数盘,市中区则有蓝石缘溪堂、城投瑞玛·禧悦、国誉茂山、骏茂府、三箭骏福苑等盘,都是主打改善性地缘性客户。从这个层面来说,刚需和改善群体主力购房区域早已不在继续执行限购的历下、市中区区域,自2016年10月起施行近6年的限购政策正在落幕。

今年5月以来,济南楼市调控政策已大幅宽松,认房不认贷,首套房首付三成、二套房四成,个人住房贷款利率首套执行4.10%,二套房贷款利率执行4.90%;支持养老及多子女家庭合理住房需求,可增购一套住房;公积金贷款额度重新提至70万元。8月24日国务院常务会议提出,允许地方“一城一策”运用信贷等政策,合理支持刚性和改善性住房需求。值得注意的是,今年5月长清、章丘不再限购后,已有银行将上述两个区首套房最低首付降至两成、二套房首付最低降至三成,此次非限购区域大范围调整后,非限购区域银行也有望执行,具体执行标准还要看不同银行的政策。而且,“限购区域内住房网签满2年可持证交易”这一限售条件,随着限购范围的调整,非限购区域也将迎来变化。因此,本轮楼市调控以来的限购、限售、限贷、限价“四限”政策,除了历下区、市中区部分区域仍执行限购,其他区域“四限”大部分已解除。

楼市政策下步是否还有优化的空间?据了解,此次限购范围调整后,外地户籍购房资格将继续优化。目前,非本市户籍家庭在限购区域内购房的,需满足在本市累计缴纳6个月个人所得税或社会保险的条件;大专(高职)及以上学历购房者,需累计缴纳社保满3个月。济南主城区大部分区域取消限购后,这一购房资格限制也就显得多余了。此外,在济南多举措吸引外地人口流入的背景下,持居住证享有规定的住房保障政策,因此对持居住证群体购房资格或进一步优化。

此次限购范围调整执行之日,恰好与国家统计局公布70城住宅销售价格月度报告在同一天。今年5月楼市调控政策放松以后,5—7月新建商品住宅价格销售指数环比三连涨。据济南市房地产业协会数据显示,刚刚过去的8月份,新建商品住宅销售5721套,面积77.02万平方米;日均成交约185套,较7月份(约225套)有所回落,二手住宅工作日日均成交仍然保持190套左右。

业内人士认为,虽然销量在下降,但预计8月新建商品住宅价格销售指数环比继续上涨,很大一部分原因是核心区域优质项目价格坚挺,甚至略有上涨,“像雪山、盛福片区部分楼盘量价齐升,这次限购调整后,对这些主打品质的项目来说是利好,其他一些区域为了在九十月份冲业绩,在解除限购后,还有可能降价销售。”2022年上半年,新建商品房销售9.61万套,面积710.72万平方米,在利好政策叠加作用下,全年销售面积或超过1000万平方米。

(来源:新黄河)

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