山东新房保修延长！屋面防水质保5年变10年，9月1日起执行

交房时没发现房子有啥问题，但住了5年后房顶却开始漏水，新房头两个采暖季没用暖，第3年再用已过保……部分买房人在房屋质保期之外会遇到房屋质量缺陷问题。

房子是个一家老小的“大件”商品，同样有保修期，而且这个保修期比一般的商品要长得多。目前，山东住房工程质量保修期的最低年限山东执行的是20年前出台的《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》《商品房销售管理办法》最低保修期限有关规定。根据规定，建设工程的最低保修期限，基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程是设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏是5年；供热与供冷系统是2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程是2年。在上述质量保修期内，房地产开发单位应承担保修责任，而出了质保期的损坏就需要由业主承担，公共部位的维修在满足使用条件后，可以申请动用房屋维修资金维修。

这些最低保修期限的提出是基于当时材料性能、建造方式、施工工艺和管理水平条件，文件出台时间较早而且一直没有调整。而随着新技术、新设备、新材料、新工艺的广泛应用，新建住宅工程勘察设计水平、材料性能、工艺工法和质量保障有了很大提升。今年3月15日，住建部公开征求意见的《住宅项目规范》，将住宅工程相关部位的设计工作年限适当提高并纳入强制性标准，为适当延长新建住宅项目质量保修期提供了参考和依据。

山东省住房和城乡建设厅日前发布的《关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》对新建住宅工程部分部位的质量保修最低限进行了调整，适度延长了保修期限。《意见》明确在正常使用条件下，屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，由5年调整为10年；供热与供冷系统，由2个采暖期、供冷期调整为5个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装，隐蔽部分由2年调整为10年，非隐蔽部分调整为5年。

其他部位质量保修范围和期限，按现行法规规定执行。保修期限内经维修合格的部位，可由房地产开发（建设）单位和施工单位、房地产开发（建设）单位和产权人分别重新约定保修期限。

记者注意到，此次将延长质量保修期的新建住宅工程相关部位直击购房者买房后的居住痛点。在齐鲁壹点发起过的房屋质量调研中，房屋漏水、供暖供冷设备故障关注度颇高。而像电气管线和给排水管道不少布设在墙内，使用过程中很难第一时间发现问题所在。

《意见》自2022年9月1日起施行，有效期至2027年8月31日。不过，需要购房者和业主们注意的是，《意见》适用于文件正式实施后，新取得国有土地使用权的新建商品住宅和新建城镇保障性安居工程。目前在建、在售和即将交房的新房还不适用。

《意见》还明确了上述质保期调整的实现方式，对于新建商品住宅（包括配建的城镇保障性安居工程），质量保修期限由住房城乡建设主管部门在住房城乡建设领域项目建设条件意见中提出，在房地产开发单位签订的履约或监管协议中明确限。对于新建城镇保障性安居工程，质量保修期限由建设（代建）单位纳入施工招标文件和《建设工程施工合同》。

《意见》还对保修责任进行了明确。根据《山东省商品房销售条例》规定，房地产开发单位对购房人承担商品房质量保修责任，起始日期自商品房交付使用之日起计算。根据《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对房地产开发（建设）单位承担建设工程质量保修责任，起始日期自竣工验收合格之日起计算。

《山东省商品房销售条例》则明确商品房的质量保修期限，不得低于国家规定的建设工程的最低保修期限。保修期限的起始日期自商品房交付使用之日起计算。此外，还明确交付使用的商品房存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担维修责任；房地产开发企业拒绝维修或者在合理的期限内拖延维修的，买受人可以自行或者委托他人维修。维修费用及维修期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。