最新调整！山东新建住宅保修期延长

住宅工程质量事关百姓切身利益

山东省住房和城乡建设厅 近日印发

《关于调整新建住宅工程质量保修期的指导意见》

通过落实房地产开发项目

住房城乡建设领域建设条件意见等方式

对新建住宅工程屋面防水工程

有防水要求的卫生间

房间和外墙面的防渗漏、供热供冷系统

给排水管道等质量保修最低期限

作出延长调整

对购房者来说可谓是重大利好

一直以来，山东住宅工程质量保修期限执行的是20年前出台的《建设工程质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》《商品房销售管理办法》最低保修期限有关规定。“这些最低保修期限的提出是基于当时材料性能、建造方式、施工工艺和管理水平条件，文件出台时间较早且一直未作调整。”山东省住房和城乡建设厅工程质量安全监管处相关负责人介绍，随着新技术、新设备、新材料、新工艺的广泛应用，新建住宅工程勘察设计水平、材料性能、工艺工法和质量保障有了很大提升，延长其质量保修期限更加迫切、必要。

《意见》结合山东当前建造技术、施工工艺和材料性能发展实际，对新建住宅工程质量保修期进行了部分调整。《意见》明确，在正常使用条件下，屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏由5年调整为10年；供热与供冷系统由为2个采暖期、供冷期调整为5个；电气管线、给排水管道、设备安装隐蔽部分由2年调整为10年，非隐蔽部分由2年调整为5年。其他部位质量保修范围和期限，按现行法规规定执行。保修期限内经维修合格的部位，可由房地产开发（建设）单位和施工单位、房地产开发（建设）单位和产权人分别重新约定保修期限。

根据《山东省商品房销售条例》规定，房地产开发单位对购房人承担商品房质量保修责任，起始日期自商品房交付使用之日起计算。根据《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对房地产开发（建设）单位承担建设工程质量保修责任，起始日期自竣工验收合格之日起计算。工程质量保证金总预留比例不高于工程价款结算总额的3%，最长不超过2年。

《意见》适用于全省新取得国有土地使用权的新建商品住宅和城镇保障性安居工程。其中，新建商品住宅（包括配建的城镇保障性安居工程）质量保修期限，由住房城乡建设主管部门在住房城乡建设领域项目建设条件意见中提出；与房地产开发单位签订履约或监管协议的，应在协议中明确质量保修期限。新建城镇保障性安居工程质量保修期限，由建设（代建）单位纳入施工招标文件和《建设工程施工合同》。

根据《意见》，山东鼓励房地产开发单位结合群众期盼和市场需求，约定更长的商品住宅质量保修期限。对高于该意见规定的保修期限的，在鲁班奖、国优工程奖、广厦奖和泰山杯奖等评优活动中，同等条件下优先推荐。

各市住房城乡建设局：

为认真贯彻落实《国务院办公厅转发住房城乡建设部关于完善质量保障体系 提升建筑工程品质指导意见的通知》（国办函〔2019〕92号）要求，进一步提高住宅品质，不断满足人民群众对美好生活的向往，根据法律法规和有关政策规定，结合我省当前建造技术、施工工艺和材料性能发展实际，现就新建住宅工程调整质量保修期提出如下指导意见。

一、适用范围

本意见适用于全省新取得国有土地使用权的新建商品住宅和城镇保障性安居工程。

二、调整方式

（一）根据《关于明确房地产开发项目住房城乡建设领域建设条件的通知》（鲁建发〔2022〕4号）要求，新建商品住宅（包括配建的城镇保障性安居工程）质量保修期限，由住房城乡建设主管部门在住房城乡建设领域项目建设条件意见中提出；与房地产开发单位签订履约或监管协议的，应在协议中明确质量保修期限。

（二）新建城镇保障性安居工程质量保修期限，由建设（代建）单位纳入施工招标文件和《建设工程施工合同》。

三、调整内容

在正常使用条件下，新建住宅工程以下部位质量保修最低期限作如下调整：

（一）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，调整为10年；

（二）供热与供冷系统，调整为5个采暖期、供冷期；

（三）电气管线、给排水管道、设备安装，隐蔽部分调整为10年，非隐蔽部分调整为5年。

其他部位质量保修范围和期限，按现行法规规定执行。保修期限内经维修合格的部位，可由房地产开发（建设）单位和施工单位、房地产开发（建设）单位和产权人分别重新约定保修期限。

四、保修责任

（一）房地产开发（建设）单位。按照《山东省商品房销售条例》规定，房地产开发单位对购房人承担商品房质量保修责任，在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。商品房质量保修期限的起始日期自交付之日起计算。代建单位竣工整体移交的城镇保障性安居工程质量保修期限和起始日期，由双方在委托代建合同中予以约定。

（二）施工单位。按照《建设工程质量管理条例》规定，施工单位对房地产开发（建设）单位承担建设工程质量保修责任，在保修范围和保修期限内发生质量问题的，履行保修义务并对造成的损失承担赔偿责任。建设工程质量保修期限的起始日期自工程竣工验收合格之日起计算。

五、保障措施

（一）压实质量保修责任。房地产开发（建设）单位应按住房城乡建设部门提出的建设条件意见进行开发经营活动，质量保修期限、保修范围、保修责任可在施工招标（发包）文件中明示，在《建设工程施工合同》中作出约定，并在《新建商品房买卖合同》和《商品住宅质量保证书》中载明。

（二）规范质量保证金管理。关于工程质量保证金的预留比例、期限、使用和返还方式，应严格按照住房城乡建设部、财政部《关于印发建设工程质量保证金管理办法的通知》规定执行。保证金总预留比例不高于工程价款结算总额的3%，最长不超过2年。已经缴纳履约保证金或采用工程质量保证担保、工程质量保险等其他方式的，不再预留质量保证金。

（三）健全激励保障机制。鼓励房地产开发单位结合群众期盼和市场需求，约定更长的商品住宅质量保修期限。对高于本意见规定保修期限的，在鲁班奖、国优工程奖、广厦奖和泰山杯奖等评优活动中，同等条件下优先推荐。鼓励房地产开发（建设）单位引入工程质量潜在缺陷保险，通过市场机制分担风险，拓宽质量保修渠道，进一步提升住宅品质信誉和市场竞争力。

（四）强化指导监督服务。指导督促房地产开发（建设）、设计、施工、监理单位将质量保修期限要求落实到项目策划、设计选型、施工验收中。在施工图审查、工程质量监督、竣工验收备案等重点环节监管中，加强对落实本指导意见的过程指导、跟踪检查、监督落实。发现房地产开发（建设）单位未落实本意见规定的，应依法责令改正，已经竣工验收的依法责令重新组织竣工验收。发现房地产开发（建设）、施工单位不履行或无故拖延履行质量保修义务的，应依法责令改正、处理处罚并纳入诚信管理。

省住房城乡建设厅将对各地落实本指导意见情况进行督查通报，调整质量保修期限落实情况将纳入对市级政府年度质量考核评议指标体系。

本指导意见自2022年9月1日起施行，有效期至2027年8月31日。

山东省住房和城乡建设厅  

2022年6月8日 

（来源：大众日报、山东省住房和城乡建设厅）