山东
中国民生新闻网讯（本网记者 高雪寒） 近日，宝佳中央湖岸小区业主反映，小区地上停车位一直是免费使用的，但最近在没有收到任何通知的情况下，部分停车位却突然安装上了地锁，因为车位减少导致业主们停车难，甚至出现小区内塞车的情况.
“之前的开发商是宝佳置业，近几年更换成了神州地产开发商，来了什么也没干，先收车位钱。”业主王先生告诉记者，他入住该小区近十年了，入住之前开发商就表示地上停车位是免费使用的，但最近却开始安装地锁、出售车位，并且没有任何公示公告，大部分业主都不知道，是私下联系交易的。对此，王先生表示，换一个开发商就可以推翻之前的承诺，这是否属于欺骗业主。
“一大早突然就看见安装了好多地锁，我这也没收到通知呀。”孙女士表示，自己并没有收到要出售车位的消息，而且未经同意私自在公共区域安装地锁，私下售卖车位是否合规？就算是合理合法的，是否应该先告知所有业主并公开、公平的售卖车位？如果是合理合法的为什么有些人可以拥有优先购买权？“截止到目前为止，业主群里已有近300人接龙，认为神州地产擅自私下出售宝佳地上停车位，并安装地锁，侵犯宝佳业主合法权益。”孙女士告诉记者。
据业主介绍，宝佳·中央湖岸小区地上停车位自2013年交房以来，一直作为公共停车位供居民免费使用，而更换成神州集团开发商后，就开展了地上停车位的出售工作，2019年底神州集团告知宝佳业委会欲出售停车位，广大居民不同意出售，被办事处相关领导叫停。然而近期，在未告知业主和业委会，未对停车位出售进行公示的情况下，私下电话联系业主进行停车位出售，并声称已经过市政府和有关部门的批准。而业主对此表示，未将批准文件和出售停车位的合法性材料进行公示的情况下进行私下出售，必将造成小区管理胡乱。
记者来到该小区的物业，工作人员表示并不清楚安装地锁、车位出售的有关事情。
随后记者又联系到三里河街道办事处物业办，该工作人员表示：“根据民法典二百七十五条，地上规划的车位开发单位有权利进行买卖、租赁和赠予三种方式。并且，本身车位也没有卖完，业主可以再进行购买，卖出的车位也是业主自行安装的地锁。”
律师说法：
建筑区划内的道路，属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者标明属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
第一种是住宅小区地面停车位;
第二种是住宅小区地下停车位;
第三种是楼房首层架空停车位;
第四种是楼房屋顶平台停车位。
住宅小区地面停车位：所谓地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。
它是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意的。房地产开发商预售或现售商品房住宅小区建筑房屋单元后，并办理了初始登记及转移登记，房屋单元所有人(即建筑物区分所有人)便按份共同拥有了该小区宗地号的全部土地使用权。由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。因此，住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。关于它的使用，有学者认为该种使用权所产生的收益必须归全体区分所有人享有。结合我国实际，应当由地面停车位的使用人向业主委员会(即全体区分所有人的代表机构)交纳使用费或租金，同时向提供看管服务的物业公司交纳看管费用。因此，无论是开发商还是物业公司都无权擅自在小区的地面设立停车位，而必须在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定(比如可约定租金所得用于弥补小区内的物业管理费用开支)后，才能设立和运营这种地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。
来源：中国民生新闻网
责任编辑：
高玉清_ jz0001
