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黄河口普法丨新冠疫情期间房屋租金是否可减免

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现阶段,全国范围内新冠肺炎疫情形势依然严峻,多地出现聚集性疫情。从市场交易看,若因疫情导致停工停产,必然会影响已签订的合同的履行,如买卖合同、房屋租赁合同等。

某地某集团公司与某经贸公司房屋租赁合同纠纷一案中,作为承租方的企业因受疫情直接影响出现经营困难,要求出租方减免租金。

涉案《楼房租赁合同》约定,租金为每年30万元,分别在当年的1月1日、6月1日支付。2017年1月,双方签订的《关于某某大厦延期协议》,约定继续遵守原合同的条款。人民法院认为,某经贸公司自2019年1月1日之后一直未缴纳租金,故其仍应按照合同约定支付欠缴租金。并且,在租赁合同存续期间产生的租金占用损失即迟延履行期间的利息,亦应予以支持。但考虑到本次新冠肺炎疫情,确系不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。根据最高人民法院有关《指导意见》的精神,法院作出判决酌情减免承租人——某经贸公司三个月租金。

  【以案释法】

2020年5月19日,最高人民法院发布了《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》,该《意见》第二条规定:依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件,要准确适用不可抗力的具体规定,严格把握适用条件。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的,应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。

最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第六条规定:承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营,受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人,请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的,人民法院应予支持。

承租非国有房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少,继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平,承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的,人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解;调解不成的,应当结合案件的实际情况,根据公平原则变更合同。

山东省财政厅、省国资委关于做好疫情防控期间减免房产租金相关工作的通知(鲁财资[2020]9号)明确了对尚未支付房租的,出租方直接给予减免。

  【典型意义】

新冠肺炎疫情期间,国务院鼓励地方政府出台相关财政扶持政策,帮助中小企业纾困,特别是要求政府部门、行政事业单位、高校及国企等国有单位带头减免租金,民企民营单位自愿协商减租。这些措施充分体现了我国以公有制为主体的社会主义经济制度的巨大优越性,也体现了从中央到地方持续优化营商环境,保持经济稳定发展,惠民企保民生的积极有力措施。正是中央和地方一系列积极措施应对得当,我国在面对全球疫情严重影响的情况下,依然如期实现了全面小康,保持了较高经济增长,国内营商环境得到持续优化提升。


公司债务是否由夫妻所有财产清偿

一人公司,只有一个自然人或者一个法人股东。在甲某、乙某与武汉某公司、江西某公司执行异议之诉一案中,江西某公司系甲某(男)、乙某(女)夫妻二人婚后出资成立的有限责任公司(夫妻公司),二人在案件审理中没有提交夫妻财产分割的书面证明,该公司的注册资本来源于夫妻二人的共同财产,该公司的全部股权属于甲某、乙某婚后取得的财产,从法律上判断归夫妻二人共同共有。

法院审理认为,江西某公司的全部股权实质来源于同一财产权,并为一个所有权共同享有和支配,该股权主体具有利益的一致性和实质的单一性,难以形成有效的内部监督。甲某、乙某均实际参与公司的管理经营,夫妻其他共同财产与该公司财产亦容易混同,从而极易损害债权人利益。

法院认为,江西某公司与一人有限责任公司在主体构成和规范适用上具有高度相似性,二审法院湖北省高院认定江西某公司系实质意义上的一人有限责任公司并无不当,应参照《公司法》的规定,将公司财产独立于股东自身财产的举证责任分配给股东甲某、乙某。

甲某、乙某因未能举证证明其自身财产独立于江西某公司财产,应承担举证不力的法律后果,从而被追加为江西某公司债务的被执行人,对公司的债务承担连带责任。

  【以案释法】

《公司法》第五十七条第二款 本法所称一人有限责任公司,是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。

若严格按照《公司法》的有关规定,从文义上对法律条文进行解释,夫妻二人作为共同股东创建的有限责任公司并不符合“一人公司”的概念,也就无法适用《公司法》中有关“一人公司”特殊的债务承担方式。但是,最高人民法院从立法本意出发对“一人公司”作出了适用法律解释,认为“夫妻公司”的全部股权实质来源于同一财产权,并为一个所有权共同享有和支配,该股权主体具有利益的一致性和实质的单一性,难以形成有效的内部监督,若夫妻二人均实际参与公司的管理经营,夫妻其他共同财产与公司财产亦容易混同,从而损害债权人利益。“夫妻公司”同样要适用“一人公司”的规定,对于公司债务,若夫妻二人不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。

  【典型意义】

有限责任公司是我国市场经济主体的主要组织形式,中小企业采用有限责任公司体制的非常普遍。一人公司、夫妻公司这些特殊主体构成组织形式,如何实现真正“有限责任”,如何实现市场主体的诚信合规经营,如何避免和打击恶意逃废债损害债权人利益,如何规制此类一人公司、夫妻公司行权时“公司是我家的,公司财产也是我家的”、担责任时则“我们是有限责任公司,我只能承担有限责任”。诸如此类实践中出现的种种问题,一直是《公司法》制定实施以来面临的课题,也是当下我国持续营造良好的市场化、法治化、国际化营商环境需要解决的课题。《公司法》实施以来,最高人民法院出台了多部关于公司法的司法解释,积累了大量的司法实践经验,企业合规合法经营,市场主体之间公平有序竞争,立法执法司法科学严格公正,更高层次持续优化的营商环境目标一定会实现。

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