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五星级酒店被集体亏本甩卖,开发商“断臂回血”

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未来如不能打通有效的退出渠道,国内商业地产将产生大量的不良资产。



近日,江沪地区多家知名五星级酒店正在“亏本大甩卖”的消息引发高度关注。


据证券时报、第一财经报道,在“酒店交易网”及一些全国性的酒店投资交易平台上,包括上海豫园万丽酒店、新华联索菲特大酒店、绿地虹桥世界中心酒店、绿地徐泾会展中心酒店等在内的多家五星级酒店被摆上货架。


有的五星级酒店,按照产权面积每平米售价可能低至8000元—9000元。但实际上,这些酒店房间内部的装修成本都不会少于1万元/平米。


其中,上海新华联索菲特大酒店于去年12月“上架”,转让价格为23亿元。据酒店交易网发布的调研简报,该酒店于2017年开业,2019年平均入住率约75%。从开业到出售,仅有4年时间。


上海豫园万丽酒店同样在2020年12月挂出,报价21亿元。该酒店在2007年8月开业。因毗邻上海著名旅游景点豫园、外滩、新天地等,入住率在上海同业中保持领先,年均达90%以上。


绿地虹桥酒店则为几家酒店共同打包出售,标价50亿元的资产包含有上海虹桥绿地铂瑞酒店、铂骊酒店及铂瑞高端公寓、徐泾会展中心项目酒店。


有业内人士透露,酒店品牌管理方每年要向业主方收取数千万元的费用,加之疫情影响,成本开支非常高的五星级酒店业主方难以负荷,故而“断臂止损”,出售物业并回笼资金。




巨大的投资,难做的生意



据第一财经报道,在城市综合体以及文旅地产的开发热潮下,不少房地产企业将

酒店作为一块重要资产,加大投入。截至目前,碧桂园、富力地产、融创中国、中国金茂等大型房企旗下,均沉淀了规模较大的酒店资产包。


但从投资角度来看,酒店类资产从来就不是一个好的投资标的物。酒店的现金流估值甚至低于它的重置成本,即按照租金收入和资本化率折算价值来看,远远无法覆盖酒店的拿地成本+建安成本等。酒店即使不出售而是永久自持,仅仅是回本也要30-50年,这个账根本不划算。


首先是商业地产开发成本过高,税负高。例如商业地产每100元的租金收入,业主需缴纳9元增值税、12-15元的房产税、15-25元的企业所得税,还有另外的土地使用税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税等其它杂税。100元收入当中,光交税就要交掉35-50元,此外运营成本大约摊到20-30元,最终可计提的净租金收入仅有20-30元。相关业内人士告诉证券时报记者,如果是外资地产基金,这些净租金收益提出境外还需再缴纳10%的预提所得税。


其次是装修、运营成本高大,一座酒店整体投入要十几亿到数十亿不等,每天开业支出成本数十万元,而且每年酒店业主方给酒店管理方的基本管理费和奖励管理费达到数千万元,突如其来的疫情,让大部分酒店都一度停业,影响了整年的入住率和收益,损失巨大。这更加剧了业主方的业绩压力。


富力地产作为房企中酒店规模最大的一家公司已经运营了91家酒店,其2020年年报显示,富力酒店运营业务营收同比大降57.34%至44.63亿,录得高达14亿的亏损,并拖累公司整体盈利表现。数据显示,自2013年以来,富力的酒店板块几乎处于年年亏损状态。




资本若无退出渠道 将产生大量不良资产



受“三道红线”的影响,商业地产也被一刀切纳入额度管控。


证券时报记者了解到,对一些银行来说,至少目前已没有给房地产企业的信贷额度,或许下半年会有少许松动。据介绍,这些贷款包括银行给房企的空地开发建设贷款,即开发贷,以及企业用于收购存量商业地产的并购贷等等。


除了信贷难,资金募集也难,大部分的资金都是债,投资期限一般都是短周期1-2年,且投资人要求基金管理人(GP)对投资本金和收益给予保证。而商业地产的投资周期一般是5-10年,与国内大部分资金在周期上无法匹配。因为募集不到长钱,这导致国内商业地产私募基金得不到发展。


记者不完全统计,因为境内外基金的参与,全国仅有上海、北京的商业地产有一定的大宗交易量,总量每年大约在2000亿元左右,但近几年也趋于流动性枯竭。也正因为此,市场上才会一直有酒店抛售的情况


从商业地产的全生命周期来看,无外乎是“募投融管退”五个主要维度。其中,最大的痛点在于“退”。


“未来如不能打通有效的退出渠道,国内商业地产将产生大量的不良资产。”上海某外资商业地产投资管理机构副总裁雷弘祺认为,国内大部分的商业地产很难资本化,并且其金融化或证券化程度太弱。大部分商业资产持有者仅能通过银行再融资或类REITs等的债性融资来续命,保证现金流不断裂。但并不能实现真正意义上的退出。


中国证监会正在大力推进基础设施公募REITs试点项目落地。这些例如产业园、物流项目等的融资业务,将有可能在数年后帮助相关方实现真正的市场化退出。据称,首批的基础设施公募REITs,更多聚焦于基础设施、物流、互联网数据中心(IDC)、产业园区等,但其涉及的领域还远未触达商业办公、酒店公寓等。因此,真正大的商业地产项目,目前还没有获得有效的退出渠道。

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