《民法典》视域下房屋转租合同效力新探

关于转租的立法模式分为自由主义、限制主义、区分主义三种。自由主义模式认为转租行为仅涉及承租人将房屋的相关权益授权给第三人使用，不存在减损房屋所有的情况，因此除当事人另有约定外，一般情况承租人均有转租权，该立法模式以法国为代表；限制主义模式认为未经允许发生的转租行为仅在承租人与次承租人之间发生合同关系，而次承租人与出租人之间没有形成合同关系，次承租人无法以租赁权对抗出租人的所有权，因此承租人转租租赁房屋应当征得出租人的同意，该立法模式以德国和日本为代表；区别主义模式认为是否需要征得出租人同意应当以租赁物为动产或者不动产作区分，对于租赁物为动产的，由于动产本身流转强，允许自由转租将增加出租人的租赁风险，因此如果租赁物为动产，承租人转租应获得出租人同意。对于租赁物为相对稳定的不动产的，承租人有权自由转租。

我国房屋转租立法中，关于转租的规定见于《合同法》第224条规定：

承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

可见，《合同法》对转租采取了限制主义的立法态度，同时相较于德日关于未经允许不得转租的禁止性规范，第224条采取了“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的授权性规范，赋予了出租人的两种权利：一是同意承租人转租房屋的权利；二是在承租人未经同意转租时具有单方解除租赁合同的权利。但是对于承租人未经出租人同意时与次承租人形成的租赁合同是否有效，《合同法》并未作明确规定。

对此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称原《房屋租赁司法解释》，法释〔2009〕11号），第15和第16条为处理转租纠纷提供了一定裁判参考：

第15条：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第16条第1款：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

上述条款表明，承租人转租需经过出租人同意，同时为了避免出租人滥用权利，此处也设置了异议期，规定承租人知道或应当知道承租人转租之日6个月内未提出异议的，应视为同意。该条款实际沿袭了《合同法》第51条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，即采取了对无权处分形成的合同采取效力待定的观点。按照该理解，此时承租人与次承租人之间形成的合同因承租人欠缺处分权而归于效力待定，甚至对于“转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效”。由于《合同法》51条的规定与债权行为与物权行为相区分的民法理论相悖，普遍认为，合同订立一般情况下是物权变动的原因，并不直接发生物权变动的结果，物权变动一般以交付为生效要件，因此订立合同时一方是否取得处分权并非决定合同效力的要素。此外，司法实践中也多见承租人、次承租人因各自的利益需求，根据情势变化改变原有态度，以转租未经出租人同意为由主张合同无效，在一定程度上带来了实践困扰。

《民法典》沿袭了对于房屋转租采限制主义的立法态度以及授权规范的立法形式，规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”，沿袭了《合同法》第224条的规定，对于转租合同的效力没有明确的界定。但从《民法典》第597条和第717、718条的规定，似乎可窥一隅：

第597条第1款：因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

第717条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。

第718条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。

《民法典》第597条摒弃了《合同法》关于第51条的无权处分的合同效力规则的规定，体现合同效力不因无权处分而归于无效，有利于保护买受人利益，与区分原则民法理论相协调。而根据“举重以明轻”原则，擅自出租他人之物也不应当因为欠缺处分权而无效。同时也可以看到，第717条关于“转租期限超过承租人剩余租赁期限的”的法律后果，也只是规定了“超过部分的约定对出租人不具有法律约束力”，并没有采用原《房屋租赁司法解释》关于该超出部分约定无效的观点，第718条的规定也与原《房屋租赁司法解释》有所不同。同时，与《民法典》同时颁布实施的新《房屋租赁司法解释》也已删去了原来第15条、第16条的规定，体现了立法态度的变化。也就是说，关于房屋转租合同效力的立法认定有了新的变化。

在《民法典》颁布之前，司法实践对擅自转租合同的效力认定即存在不同的裁判观点。

（2019）鲁01民终2029号案中法院认为：韩某在租赁期间，未经王某及原产权人张某同意将上述房屋租赁给赵玲，赵某、韩某双方签订的《租赁合同》系无效合同。

(2014)城中民二初字第788号案中法院认为：对于原告诉称被告未经出租人同意擅自将房屋出租，违反法律规定，商铺转让协议应当是无效的意见，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”该条款是赋予出租人解除合同的权利，并非是导致合同无效的强制性规定，原告无权据此主张合同无效。

上述两种裁判体现了对转租合同效力不同的裁判观点，虽然目前对于《民法典》颁布之后的转租合同效力的司法实践尚有所缺少，但结合前述立法动态材料，在《民法典》的新规则指导下，似乎对转租合同效力认定有所启发，也解决了实务上的一些困惑。