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突然爆雷!千亿明星产业园临近交房却因76万债务被破产重整

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千亿产业园配套“单身宿舍”对外出售

天谷大楼在深圳宝安区是名副其实的明星项目,其开发商为华讯投资,采用的是以“产权换股权”这一全新的经营模式。

宝安区对天谷项目寄予厚望,将这一项目称为“千亿级项目”,建成后将是国内首个集卫星互联网研发、商业运营、产业聚集、产业孵化演进的全产业链创新产业园,建成后将成为亚洲乃至世界卫星互联网产业集聚区。

在《2015年宝安区人民政府工作报告》中,还提及“以‘产权换股权’模式推动华讯方舟中国天谷项目成功落地”。

2019年,天谷大楼项目入市,获批预售房源为1105套,预售总面积75087.05平方米,使用年限为50年,房屋用途为单身宿舍、产业研发用房,土地用途为新型产业用地。

这里有一个全新的概念——“单身宿舍”。据了解,一般房地产销售项目性质分为住宅、商业、办公、商务公寓、产业配套宿舍等类型,其中产业配套宿舍近些年被市场包装成了“类住宅产品”,以不限购不限贷、低价等“特色”被大肆叫卖。

产业配套宿舍简单来说就是在工业用地上,配套建设了一些可以用于居住的宿舍,销售对象为企业,根据深圳此前的规定,购买产业配套宿舍的主体需为“经依法注册登记的企业”。

由于天谷大楼的地理位置为深圳宝安区的核心地段,目前该地段商务公寓的价格达到每平方米7万元甚至更高,但天谷大楼的单身宿舍价格在当时却是只有每平方米3万多元。100万元起的低价加上不限购,让购房者趋之若鹜。

然而临近交房,开发商却突然宣布自己被破产重整了。

烂尾产业园的救赎之路

3月31日,深圳市中级人民法院发布《关于深圳市华讯方舟投资有限公司破产重整案选任管理人公告》(以下简称《公告》)。

《公告》显示,华讯投资破产重整已在2021年3月10日被裁定受理。经深圳市中级人民法院初步查明:申请人深圳市前海田歌投资管理有限公司享有对被申请人华讯投资的到期合法债权769000元。经听证调查,华讯投资资金枯竭,无法承担在建天谷项目工程的续建工作,已明显陷入财务困境。

启信宝显示,华讯投资已列为被执行人,被执行总金额约20.29亿元。

深圳市住建局网站显示,天谷大楼项目331套房源处于“司法查封”状态。

事实上,在2020年11月,就有购房者发布了微博,表达了对天谷大楼无法交付的担忧。在这条微博下,也有人在今年5月1日时,称已经收到了公司债权申报书。

此外,网络上还流传着一份“天谷业主会议纪要”的文件,该文件显示,如果华讯投资公司重组失败进入破产清算,购房者将只能拿回10%的资金。

北京大成(深圳)律师事务所的合伙人刘子孺律师在接受《每日经济新闻》记者采访时表示,如果确实已经支付了相关的购房款,并且相关预售合同也办理了备案登记手续,业主的房子应该是能得到保障的;如果业主主张要求索回购房款,则相关的购房款并不具有相关的优先性,能否最终拿回全部款项,取决于债务金额的大小。业主们可以向街道和政府部门反应情况,后续可以提出诉讼来确认自己的权益。不过,业主的房子最终能否得到保障,取决于后续项目是否最终能顺利完成建设,交付以及办理不动产权证。

烂尾产业园的救赎之路

产业集群未能如期形成,大批在建项目烂尾,资金断链且债台高筑,人烟稀少沦为“空城”。

这几年在中国,这样的“烂尾”园并不在少数,尤以产业新区、主题公园和高新技术产业定位的项目居多。在土地溢价、政府政绩、住宅转型、资本涌入等多重因素的催发之下,开发商和政府做起了掩耳盗铃之人,十几年里,无数的产业园区拔地而起,又有无数的产业园区悄无声息地倒下。

在经济的下行和产能过剩压力之下,一些企业和地方政府终于回过神来,并且走上了漫长的救赎之路。今天我们来探索产业地产如何通过并购重组和轻资产运营来实现这个行业的救赎。

从去年政府大力倡导集约节约用地,盘活闲置工业用地开始,这在一定程度上也成为促进产业地产并购重组的契机。同时,由于中国实体经济处于下行期,很多产业地产正是价格低估阶段,不少产业园区都在寻求重组和转型,这些都为产业地产收购提供了难得的机会。

这一时期,具有资金实力,且有产业园区成熟运营经验的大型企业以充足的现金流和国家政策扶持,开始展开并购。业内的不少金融管理公司和园区运营企业已经率先走上了这条路,但是产业地产并购重组区别于其他行业的是,除了雄厚的资金实力和金融管理能力,专业的园区运营能才是核心所在。

对于并购的方式也非常灵活,可以出资购买资产、出资购买股票、以股票换资产或是以股票换股票。

经济发展的不同阶段,并购都是非常重要且有效的手段,当经济稳定发展时,那些拥有先进技术、优秀经营模式和充裕资金支持的企业就可能脱颖而出,成为行业的整合者,而这些整合者将会从新的高度带动整个产业的发展。

中国的产业集中度不高,结构不合理也是制约产业地产发展得桎梏。所以现有产业结构必须调整和优化。一方面是产业地产体量过大,产能过剩;另一方面,不仅园区招商难,企业选址也难,优质的服务供不应求。中国的产业地产经过三十几年的探索,当下正是一些专业园区运营团队大展拳脚的时刻。相信经过这一轮的市场淘汰,未来会出现几家产业地产巨头企业。

“轻资产”是当下中国产业地产都在积极探索和试水的一种模式,业内的争论很多,但始终无法盖棺定论。就目前看来,综合考量中国产业发展水平,运营技术水平等因素,把握好轻重资产的配比是比较稳妥且可行的一种方式。

其实,目前一线城市一些老旧厂房改造就是轻资产模式的一种探索,因为北上广深这些旧厂房至今仍在市域范围内星罗棋布,央企有,市级国企有,区级企业有,乡镇甚至街道办的企业也都有。像不少老旧的保温瓶厂、药厂、印刷厂房等被改造成了文化创业产业园,搭乘这一波创新创业的浪潮,倒也是唤醒睡眠资产的机会。

我们现在说的最多的一种轻资产模式,即实力较强的一些产业园区开发商,经过多年的平台搭建,逐渐转变为单纯的产业园区运营商,说的直白一些,就是园区运营托管,开发和运营完全的分离。还有一种就是由专业的产业园运营人才组建的投资管理公司,这两种模式有异曲同工之妙,好处在于,让专业的人做专业的事。我觉得,当产业地产的运营管理模式变得专业且成熟,对于盘活中国的烂尾产业园区大有益处。

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