以物抵债能否排除强制执行?|物权|债权|物权法|案外人

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法律问题:

以物抵债协议达成后，债权人未实际受领抵债物，该债权人主张对抵债物排除强制执行能否被支持？

不同观点:

甲说：可以排除强制执行

以物抵债协议，即传统民法所谓的代物清偿协议，是指债权人与债务人约定，以他种给付替代原来给付，因其意在消灭债权债务关系，具有类似于清偿的效果。以物抵债协议成立后，不管是否实际受领，可以主张排除对抵债物的强制执行。

乙说：不能排除强制执行

以物抵债协议不同于代物清偿制度，代物清偿应当包含代物清偿协议（以物抵债协议）与履行行为两部分。以物抵债协议属于诺成合同，达成以物抵债协议只是以物抵债协议成立生效，未履行物的交付，抵债物的所有权不发生变动，不能产生对抵债物排除强制执行的效力。

法官会议意见:

采乙说

以物抵债协议属于诺成合同，自双方达成合意时成立。但是，以物抵债协议成立不能当然排除强制执行。如果以物抵债协议实际履行，抵债物的权属已经发生变动，受领人主张排除对抵债物的强制执行，应予以支持。以物抵债协议成立后未实际受领的，不能作为对抗强制执行的正当理由。

意见阐述:

以物抵债，作为债务清偿的方式之一，在已实际受领的情形下，因已为履行代物清偿、抵债物的权属已经发生变动，故产生执行异议之诉时较易处理。但是，随着意思自治理念在民法领域的拓深，对于未实际受领的以物抵债，应否赋予债权人排除对抵债物强制执行的效力，仍需探讨。

一、以物抵债的性质分析

传统民法理论认为，合同根据成立要件的不同，可以区分为诺成合同和要物合同。其中，诺成合同因双方意思表示一致而成立。要物合同又称实践合同，除满足合同双方意思表示一致外，尚需物之交付或完成其他给付，才能成立要物合同。关于以物抵债的性质，有以下几个观点：

（一）代物清偿预约说

预约是约定将来成立一定契约之契约。预约合同签订后，当事人负有在一定期限内缔结本约的义务。“要物合同在未交付期标的物前，其意思表示得解为预约。

（二）债的更新或更改说

该观点认为虽有以物抵债之约定，但未为实际交付，可理解为原债务标的之变更或更改。由于标的本身是权利义务指向的对象，合同标的的变更属于合同的实质内容，标的变更使合同的基本权利义务也发生了变化，因此，变更标的，实际上已结束了原合同关系。如果当事人没有按照以物抵债协议履行，应当根据新合同承担违约责任。

（三）“新债清偿”说

该说认为，债务人因清偿旧债务而与债权人成立负担新债务的合同，新债务成立时，旧债务即告暂时停止作用，新债务届期不履行时，旧债务恢复作用，债权人可以径行要求债务人履行旧债。¹ 也就是说，原债权非因以物抵债协议而消灭，在其消灭前，与新债务并存，但债权人应先依以物抵债协议主张权利。

分析上述观点，核心是在债务人未为现实给付的情况下，将代物清偿制度中的“以物抵债协议”与“履行行为”两部分分开。其中，以物抵债行为应作为诺成合同认定。反之，如将以物抵债协议直接认定为实践合同，可能会使得裁判规则变得简单，如以物抵债协议得到实际履行，相应的原债务随即归于消灭；以物抵债协议如因未实际履行不成立，原债权债务关系继续存在。如此一来，确实可以防范一些当事人可能利用以物抵债协议进行虚假诉讼。但是，以物的实际交付作为以物抵债协议成立的要件，也将为债务人的不诚信创造便利条件。而且，当事人在达成代物清偿协议后，抵债物交付前，如果因债务人反悔，不交付而认定以物抵债协议不成立，这显然违背诚实信用原则，不符合当代民法意思自治的精神。

二、以物抵债与物权变动

（一）物权变动的理论基础

物权变动，是指物权的设立、变更、转让和消灭。物权变动的原因行为，属于债权法律关系的范畴，涉及成立、生效等问题，均应依照债法的相关规定进行处理。民法理论认为，物权公示公信原则是物权变动的基本规则，主要适用于基于法律行为而发生物权变动的情况。至于非因法律行为而发生的物权变动，则适用法律的特殊规则。物权的公示与公信，历来是物权法上的重要问题。支配性、对世性及排他性，这是物权效力的基本属性，如不能以一定公开、透明的方式告知物权变动，不利于保护物权人的权利，也不利于保护善意第三人的信赖利益，增加交易成本，危及秩序安全，影响社会流通。依据《物权法》第15条（《中华人民共和国民法典》第二百一十五条）关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，我国采用的是物债二分体系，物权的变动与否，不影响物权变动原因行为即债的效力，而债的成立也不必然导致物权的实质变动。

（二）物权变动的具体形态

区别于动产物权和不动产物权，世界各国均规定了不同的物权变动的方法。我国《物权法》第6条（《中华人民共和国》第二百零八条）规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”，第9条（《中华人民共和国民法典》第二百零九条）规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”。在以法律行为导致物权变动的情形下，动产的物权变动，应以交付为标准，具体而言，可以分为直接交付和观念交付，观念交付又可以分为简易交付、占有改定和指示交付；不动产的物权变动，则应以变更登记为标准，以此来认定是否完成了现实给付。

（三）以物抵债后的物权变动

根据前述观点，我们认为以物抵债是诺成合同，不以物的交付作为合同成立的要件，故此以物抵债协议成立并生效，并不当然发生抵债物的物权变动的法律效果。以物抵债协议订立后，是否发生物权变动，取决于当事人是否实际履行以物抵债协议，完备了抵债物的物权变动条件。具体而言，在以动产抵债的情况下，债务人应将物交付债权人；在以不动产抵债的情况下，应自不动产登记部门办理物的变更登记之日起，抵债物完成了物权变动。

三、本案所涉问题分析

本案涉及的是以物抵债协议订立后，债权人能否产生排除执行的效力。首先，依据前文所述，对以物抵债进行分类，将以物抵债分为已实际履行的以物抵债和未实际履行的以物抵债，对于已实际履行的以物抵债，因在申请执行人申请查封前，物权已转移至以物抵债法律关系中债权人的名下，一般不能作为被执行人财产进行查封，案外人提出执行异议具有法律依据。对于未实际受领的以物抵债，因抵债物仍属于原债务人所有，物权未发生变动，债权人依据以物抵债协议享有的仍为债权请求权，通常不能对抗人民法院依照另案债权人的申请而对抵债物实施的强制执行。

但在抵债物为不动产，债权人亦未取得该不动产物权的情况下，现行司法解释仍对债权人以其享有的债权即足以排除强制执行作出了一定的例外规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条和《执行异议司法解释》第28条、第29条即为此种情形。本案并非对登记在房地产开发企业名下的商品房产生争议，不符合适用《执行异议司法解释》第29条的前提。但是否符合《执行异议司法解释》第28条规定，需要进一步作出认定。根据第28条规定，未完成物权变动的以物抵债协议中的债权人是否足以对抗强制执行的标准主要有：一是在人民法院查封之前，已签订书面的以物抵债协议，该以物抵债协议合法有效；二是在人民法院查封之前，已合法占有该不动产；三是非债权人的原因，未办理过户登记。结合本案，对此具体分析如下：

首先，关于在查封之前已经签订合法有效的书面以物抵债协议要件。案例中，虽然甲某与乙某签订的是以房抵债协议，但对诉争房屋的坐落、面积等基本情况进行了具体约定，甲某自愿将房屋抵顶给乙某，作为所欠债务的替代给付。最为重要的是，双方对房屋价值进行了合意，符合债务到期前，双方达成以物抵债协议同时约定清算的要求。故以物抵债协议对于甲、乙双方具有约束力。

其次，合法占有该不动产要件。之所以将合法占有作为判断是否可以排除执行的标准之一，是在未实际受领的情况下，进行辅助判断的方法。案外人执行异议之诉，衡量的是案外人享有的民事权益是否足以排除执行。如果案外人已经实际受领执行财产，执行财产已归案外人所有，自然可以对抗执行。如果案外人未为实际受领，是否占有执行财产，也是权利外观的表现，占有状态亦具有一定的公示效力，可以辅助判断案外人享有的权利，是否可以对抗执行。本案中，以物抵债签订前，房屋即由甲某出租给他人，乙某自始未实际占有房屋，故不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产这一条件。

最后，非因债权人自身原因未办理过户登记方能对抗执行。即原则上未经实际受领，所有权不发生转移，不能对抗执行，但鉴于部分不动产在以物抵债协议达成后，由于非债权人的原因不能办理过户，即未实际受领的原因不是债权人造成的，而是由于其他原因，债权人对未实际受领完全没有过错，在这种情况下，如果还满足前述签订书面以物抵债协议、实际占有抵债物等条件，方能排除强制执行。本案中，从2010年双方签订以房抵债协议，至2015年房屋被查封，案涉房屋并不存在无法办理产权过户登记的情形，即系由于乙某自身原因未办理过户登记，故不能排除强制执行。

法律法规链接:

1.《中华人民共和国合同法》

第二十五条承诺生效时合同成立。

（《中华人民共和国民法典》第四百八十三条）

2.《中华人民共和国物权法》

第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。

抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

（《中华人民共和国民法典》四百一十条已删除“在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内”）

第二百一十九条债务人履行债务或者出质人提前清偿所担保的债权的，质权人应当返还质押财产。

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，质权人可以与出质人协议以质押财产折价，也可以就拍卖、变卖质押财产所得的价款优先受偿。

质押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

（《中华人民共和国民法典》四百三十六条）

3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第四百九十一条经申请执行人和被执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以不经拍卖、变卖，直接将被执行人的财产作价交申请执行人抵偿债务。对剩余债务，被执行人应当继续清偿。

第四百九十二条被执行人的财产无法拍卖或者变卖的，经申请执行人同意，且不损害其他债权人合法权益和社会公共利益的，人民法院可以将该项财产作价后交付申请执行人抵偿债务，或者交付申请执行人管理；申请执行人拒绝接收或者管理的，退回被执行人。

4.《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》

第八十六条在执行中，双方当事人可以自愿达成和解协议，变更生效法律文书确定的履行义务主体、标的物及其数额、履行期限和履行方式。

和解协议一般应当采取书面形式。执行人员应将和解协议副本附卷。无书面协议的，执行人员应将和解协议的内容记入笔录，并由双方当事人签名或盖章。

第八十七条当事人之间达成的和解协议合法有效并已履行完毕的，人民法院作执行结案处理。

第一百零四条中止执行的情形消失后，执行法院可以根据当事人的申请或依职权恢复执行。

恢复执行应当书面通知当事人。

5.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

6.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

最高人民法院判例:

以物抵债协议不同于房屋买卖合同，案外人不能依据以物抵债协议当然排除强制执行

阅读提示:

以物抵债协议订立后，未进行不动产变更登记或者未交付动产的，债权人能否产生排除执行的效力？在以物抵债的情形下，能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十八条、第二十九条的例外规定？当事人采用以物抵债消灭债权债务关系的，存在哪些风险，又应当注意哪些问题呢？

裁判要旨:

以物抵债协议不同于房屋买卖合同，案外人不能依据以物抵债协议成立生效当然排除强制执行。如果以物抵债协议已经实际履行，抵债物的权属已发生变动，受领人有权主张排除对抵债物的强制执行。否则，将不能对抗强制执行。

案情简介:

一、2004年，内蒙古高院在某一执行案件中将北光公司追加为被执行人。

二、2007年9月19日，张翔以拍卖方式受让债权成为北光公司的债权人。9月28日，张翔与北光公司签订《债务偿还协议》，约定以案涉不动产折价并补差价的方式抵偿全部债务，但未办理产权变更登记。

三、在此期间，本案所涉土地使用权及房屋所有权登记在北光公司名下，案涉房屋以北光公司名义对外出租，北光公司向租赁户出具收费凭证。

四、2017年4月5日，内蒙古高院裁定查封被执行人北光公司建筑物（案涉不动产）。张翔对内蒙古高院的该执行措施提出书面异议，内蒙古高院裁定驳回张翔的异议申请。

五、张翔不服该裁定，向内蒙古高院提起执行异议之诉，主张对案涉不动产享有排除强制执行的权利。内蒙古高院一审判决驳回其诉讼请求。

六、张翔不服，上诉至最高法院，主张案涉不动产经评估后以通过以物抵债的形式抵偿给张翔。2018年5月，最高法院判决张翔驳回上诉，维持原判。

裁判要点:

本案的争议焦点是张翔对案涉土地和房产是否享有阻却法院强制执行的实体权利。最高法院认为，依据物权法的相关规定，因未办理产权变更登记，张翔未取得案涉不动产所有权，张翔对于案涉土地使用权和房屋所有权未变更登记存在过错。本案的《债务偿还协议》实质属于以物抵债，不同于房屋买卖合同，不适用《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定。故认为张翔对案涉土地和房产不享有阻却法院强制执行的实体权利，判决驳回上诉，维持原判。

关于本案，涉及以下几点关键问题：

一、以物抵债的性质

以物抵债协议是指债权人与债务人约定，以他种给付代替原来给付，意在消灭债权债务关系，产生清偿的法律效果。以物抵债行为属于诺成合同，自债权人与债务人意思表示一致时即成立。

二、物权变动理论

物权变动是指，物权的设立、变更、转让和消灭。依据《物权法》第15条的规定，我国对于物权变动采用物债二分体系，即“区别原则”，物权变动的原因行为属于债权法律关系范畴，依照债法的相关规定进行处理。物权变动的基本规则依照《物权法》规定的处理。物权的变动与否不影响物权变动的原因行为成立生效，而物权变动的原因行为成立生效也不必然产生物权的实质变动。本案中《债务偿还协议》的实质是以物抵债协议，该协议属于物权变动的原因行为，协议成立生效，但是由于案外人张翔未依法办理案涉不动产变更登记，故未取得案涉不动产的所有权，不享有足以排除另案执行的民事权益。

三、例外规定

一般而言，案外人不享有足以排除另案执行的民事权益时，无权主张排除另案对于诉争标的物的强制执行程序。但是，现行司法解释仍对债权人以其享有的债权可以排除强制执行作出了例外规定。见下文“相关法律规定”部分，如适用例外规定，则需要案件事实符合例外规定中的每一适用要件。本案中，张翔与北光公司签订的以物抵债协议不同于房屋买卖合同，所以不能适用该例外规定，不能主张排除另案强制执行。

总结:

当事人采用以物抵债消灭债权债务关系的，应当注意以下几点风险：

一、以物抵债协议未实际履行的，案外人未取得抵债物所有权，不享有足以排除另案执行的民事权益，不能据此排除强制执行程序。所以，当事人在签订以物抵债协议后，应当注意及时办理所有权变更登记或及时要求对方交付动产。

二、以物抵债协议是诺成合同，协议成立生效不等于债权人能够依法取得抵债物所有权，物权变动规则严格按照物权法的相关规定处理。当抵债物成为另案执行程序标的物时，债权人不能仅依据以物抵债协议主张排除强制执行。

三、以物抵债合同不是房屋买卖合同，其实质仍是原有的债权债务关系的延续，不能适用涉及房屋买卖合同中的例外规定。现有司法解释规定了几种例外情形，但是例外规定的适用必须符合司法解释规定的要件。这一点，当事人选择私下签订以物抵债协议消灭债权债务关系的应当尤为注意，一旦未来抵债物被另案执行，以物抵债协议的债权人相比于其他一般房屋买卖合同当事人，将减少救济的可能性。

相关法律规定:

1.《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

3.《中华人民共和国物权法》

第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第二十三条动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

4.《中华人民共和国合同法》

第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。

第二十五条承诺生效时合同成立。

法院判决:

以下为最高法院在裁定书中“本院认为”部分对该问题的论述：

本院认为，本案当事人二审争议的焦点问题是张翔对案涉土地和房产是否享有阻却法院强制执行的实体权利。

《物权法》第六条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”张翔与北光公司2009年8月6日签订的《债务偿还协议》约定，北光公司以案涉土地使用权和房屋所有权折价并补差资金86万元，抵偿所欠张翔的全部债务；并约定签订协议时移交土地使用权证和房屋所有权证，产权过户手续费由张翔承担，北光公司积极配合。亦即按《债务偿还协议》约定，北光公司以案涉土地使用权和房屋所有权抵偿所欠张翔债务。但张翔与北光公司签订《债务偿还协议》后，并未依法办理案涉土地使用权和房屋所有权变更登记手续。至内蒙古高院查封案涉土地和房屋时，案涉土地使用权和房屋所有权仍然登记在北光公司名下。根据《物权法》第六条、第九条规定，案涉土地使用权和房屋所有权仍属北光公司所有。张翔在二审庭审时称，其与北光公司签订《债务偿还协议》后，就案涉土地使用权和房屋所有权变更登记咨询过当地国土资源部门人员，但未向相关部门申请办理案涉土地使用权和房屋所有权变更登记。显然，张翔对于案涉土地使用权和房屋所有权未变更登记存在过错。北光公司上诉主张本案应适用《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定。本院认为，张翔与北光公司签订的《债务偿还协议》实质属于以物抵债，是债的清偿，而不是房屋买卖合同，因而不能适用《最高人民法院<关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定>》第二十八条规定。北光公司的主张缺乏事实依据，不能成立。故北光公司主张案涉土地使用权和房屋所有权已经转移给张翔，张翔主张其已经占有、使用案涉土地和房屋，享有案涉土地使用权和房屋所有权，不符合《物权法》的规定，缺乏法律依据，不能成立。一审判决张翔对案涉土地和房屋不享有阻却法院强制执行的实体权利，并无不当，本院予以维持。

案件来源:

《上诉人张翔、丰镇北光石材有限公司与被上诉人福建省隆盛建设工程有限公司案外人执行异议之诉一案二审民事判决书》【（2018）最高法民终275号】

延伸阅读:

一、物抵债作为债务清偿的一种方式，属于实践性法律行为（九民会议纪要采诺成合同说），而非事实行为。除了要有债务人的给付行为外，还须有债权人的受领并取得所有权，此时才成立并发生给付的法律效果。未取得所有权的案外人不具有优先保护性，不能主张排除强制执行。

案例1

《朱杰书、孟念杰再审民事判决书》【（2018）最高法民再311号】

最高人民法院认为：“在施工过程中，天水公司就支付工程进度款问题与朱杰书达成协议，约定天水公司将诉争房屋以房抵工程款1320320元，抵偿给朱杰书。该份协议的性质为以物抵债，目的在于用他物来抵原债。以物抵债作为债务清偿的一种方式，属于实践性法律行为，除了要有债务人的给付行为外，还须有债权人的受领并取得所有权，此时才成立并发生给付的法律效果。朱杰书虽与天水公司达成了以诉争房屋折抵工程款的协议，并将抵款数额在结算和调解中作为已付款数额，但朱杰书与天水公司未就诉争抵债房屋签订买卖合同，未办理物权转移手续，故以房抵债清偿行为并未成立，更未生效。朱杰书据此主张所有权，缺乏依据，二审法院不予支持。朱杰书可依据与天水公司的基础法律关系即建设工程施工合同关系，向天水公司主张工程欠款。一审法院认为朱杰书与天水公司达成的以房抵债协议属于事实行为，并根据《中华人民共和国物权法》关于因事实行为而产生的不动产物权变动的规定，认为朱杰书自该事实发生之日起，取得了诉争房屋的所有权，系适用法律错误，二审法院依法予以纠正。关于朱杰书是否对执行标的即诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益问题。本案中，朱杰书作为李奇与天水公司执行案件的案外人，主张通过以房抵债的方式，取得了该案的执行标的物即诉争房屋的所有权，并以此为由请求法院解除对诉争房屋的查封。然，如前所述，朱杰书与天水公司的以房抵债清偿行为尚未成立，更未生效。其与天水公司间仅存在普通的建设工程欠款之债，不具有优先保护性，朱杰书要求法院解除查封，优先保护其权益，缺乏依据，不予支持。”

二、当事人之间基于借款所形成的债权债务关系，已被以房抵债协议中的权利义务关系所取代，可以适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。

案例2

《钟基勇、陈茂林执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申2223号】

最高人民法院认为：“《借款合同》到期后，富美居公司、腾美公司、谭剑明、郭小琴难以清偿债务，通过将东骏公司所有的商品房作价出售给债权人陈茂林的方式来偿还借款，双方之间基于借款所形成的债权债务关系，已被以房抵债协议中的权利义务关系所取代。因此，《商品房买卖合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止流押的情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定……本案中，陈茂林的执行异议符合上述规定。”

三、以房屋抵债的交易过程、签订目的与通过签订房屋买卖合同进而取得房屋所有权存在不同之处，加之以物抵债协议未对房屋价值和具体抵偿金额确定的情况下，不能适用执行异议司法解释第28条中关于房屋买卖合同的相关规定。

案例3

《宋玉花、郝晋生再审审查与审判监督民事裁定书》【（2019）最高法民申2187号】

最高人民法院认为：“本院经审查认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据原审查明的事实以及宋玉花一方在再审审查环节的陈述，涉案《关于借款抵偿的协议》签订之前，相关借款出借时，赵买堆已将涉案房产证件交给了宋玉花，这表明借款时双方已达成了用涉案房屋为借款提供担保的合意，随后双方签订了涉案《关于借款抵偿的协议》，约定“自愿将本处房产抵偿给宋玉花女士所有”，从上述交易过程看，宋玉花与赵买堆、祁先耐签订《关于借款抵偿的协议》是将作为担保的涉案房产用于抵偿借款，目的系收回债权，与通过签订房屋买卖合同进而取得房屋所有权存在不同之处，且从涉案《关于借款抵偿的协议》约定内容看，双方在进行以物抵债时对涉案房屋的价值并未确定，也未明确抵偿借款的具体数额，故宋玉花与赵买堆、祁先耐虽签订了《关于借款抵偿的协议》，但这与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条所规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”情形并不相同，原审认定宋玉花并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的不动产买受人，不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益并不缺乏法律依据。