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法拍房有租约住不进去?三步教你鉴别!

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根据我们辅拍的经验发现,这四种情况会导致我们拍中了房子却不能住进去.

01
真实租赁关系
房子在法院拍卖之前就被租了出去,房主和租客签订了租赁合同,是合法有效的,一些有租赁的房产会在交易中心备案。
这一类带租赁合同的房子,买受人即使拍下了房子,也无权要求租客搬离,并且租客还可作为优先购买权人参与竞拍。
02
长期抵债租赁
一般超过10年租期,即为长期租赁。
通常是房主有欠款但无力偿还,又不想将房屋抵押或出售,只能和债权方签订长期租赁合同,拿房屋使用权做抵债。
像这类情况,一般债权方的目的是拿到欠款,而不是居住,所以在拍之前要调查房屋的价值,如果可以的话,和房屋债权方沟通,避免坐地起价。
03
无效租赁
房主不想房子被拍卖,私自和案外人员签订合同,但一般这类租赁合同是没有备案的,有些甚至是口头约定,没有真实缴纳租金。
这类租约属于无效租赁,无实质租赁关系,房屋依然可以拍卖,前提是竞拍人能够找到证据,可以先到法院申请租赁合同无效。
04
公告无租约,调查却有
拍卖公告中写明房屋无租赁,但实际调查中却发现房子有出租,原因是房子在拍卖前被亲戚朋友私自出租,房主不知情,法院也不能及时知道。
这类情况处理起来就会很麻烦,可能会涉及多方的利益关系,即使处理好了,也会花费更高的成本。
05
如何排除租赁风险?
1. 实地调查
竞拍人在开拍之前,需要去做实地调查,了解房屋是否有人居住,也可以去附近的房产中介询问。
绝大多数的问题,通过实地下户就能解决。
2. 租客身份
对于公告中写明 房屋存在租赁的,在参拍之前一定要查明租客身份,是债权方、租客还是其他人员,知道了租约情况,就能对症下药。
3. 房屋价值
实地考察+中介询问,可以初步了解房屋的实际价值,再来考虑租约成本,如果解决租约成本过高,一般是不参与拍卖,除非是竞拍人资金充足,不考虑其他房子。
这类带租约的房子一般竞拍人较少,捡漏的机会也更大,但前提是需要对房子做更详细的调查,不然漏没捡成,反倒掉坑。
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