最高院:房屋买受人购买的无预售许可证的违法建筑，是否可以排除人民法院的强制执行|二审|诉讼代理人|胡昊|原审

最高院:房屋买受人购买的无预售许可证的违法建筑，是否可以排除人民法院的强制执行

2021-04-21 17:27:12　来源: 商讯举报

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· 裁判要旨 ·

开发商向房屋买受人出售房屋时并未取得预售许可证，虽然此后开发商依约向买受人交付了房屋，但因房屋存在超建情况（即违法建筑）而未能办理过户登记手续。后因开发商另案债务导致该房屋被执行的，应认定房屋买受人对未办理过户登记无过错，并享有足以排除强制执行的民事权利。

· 中华人民共和国最高人民法院 ·

民事裁定书

（2017）最高法民申2384号

再审申请人（一审原告、二审上诉人）：沈阳市第十三建筑工程公司。住所地：辽宁省沈阳市和平区玉屏路7号1门。

法定代表人：**华，该公司总经理。

委托诉讼代理人：金昌浩，辽宁仲达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李欣钰，辽宁仲达律师事务所实习律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：胡昊，男。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：沈阳恒宇房地产开发有限公司。住所地：辽宁省沈阳市大东区文贸路7号。

法定代表人：郭采懿，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张国纯，该公司副总经理。

再审申请人沈阳市第十三建筑工程公司（以下简称沈阳十三建）因与被申请人胡昊、沈阳恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）申请执行人执行异议纠纷一案，不服辽宁省高级人民法院（2015）辽民一终字第00293号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

沈阳十三建申请再审称：（一）原审判决认定本案基本事实缺乏证据证明。1.认定恒宇公司与胡昊之间存在合法、有效的商品房买卖合同关系缺乏证据证明。双方所签《商品房买卖合同》无签订日期，对所谓购房款未开具发票，无法证明该合同的真实性。即使合同真实，案涉房屋属于违法建筑，截至目前未取得预售许可证，该《商品房买卖合同》也因违反法律禁止性规定而无效，胡昊无权就案涉房屋主张权利。2.认定胡昊已缴纳全部购房款缺乏证据证明。胡昊关于支付定金61902元的依据为三联据，且为复印件，不能证明其已经实际交纳定金。胡昊提供辽宁省沈阳市东强房产管理有限公司（以下简称东强公司）于2010年5月20日出具的三联据，拟证明交纳购房款尾款130000元，虽然该公司于2008年8月1日接管案涉房屋所在的中德国际花园项目后续工程建设及管理工作，但该公司无权收取购房款尾款，即使胡昊与恒宇公司所签合同真实，收款人也应该是恒宇公司。3.没有证据证明胡昊已对案涉房屋实际占有、使用。胡昊提供的2010年9月26日交纳供暖费及2010年11月19日交纳煤气费200元的证据及物业管理服务费用收据，不能证明其对案涉房屋实际占有、使用。辽宁省抚顺市中级人民法院（以下简称抚顺中院）是核实案涉房屋无人居住后才采取查封执行措施的，原审判决忽视了对该节事实的审查。4.原审判决认定胡昊对案涉房屋未能更名过户无过错，缺乏证据证明。案涉房屋属于超建房屋，至今未办理初始登记，胡昊购房时未查看开发商的五证，怠于履行正常的注意义务，对案涉房屋无法办理更名过户手续存在明显过错。（二）原审判决适用法律错误。本案系由案外人提出执行异议而引发，应当适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定对本案进行审查，原审未予适用，适用法律错误。综上，请求依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定，对本案进行再审。

本院经审查认为，根据沈阳十三建的再审申请，本案审查的重点是：原审判决驳回沈阳十三建关于许可执行案涉房屋的诉讼请求，是否存在认定案件基本事实缺乏证据证明，适用法律错误的情形。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十三条规定，沈阳十三建提起本案诉讼，请求准许对辽宁省沈阳市大东区劳动路23号12栋3-7-2号房屋（案涉房屋）的执行，应举证证明胡昊对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，辽宁省沈阳市中级人民法院于2011年4月12日作出（2008）沈中民二初字第137号民事判决，判令恒宇公司给付沈阳十三建工程款26876111.4元及利息。2013年12月3日，辽宁省高级人民法院作出（2013）辽执一监字第92号执行裁定，裁定上述判决由抚顺中院执行。2014年1月22日，抚顺中院作出（2014）抚中执二字第00011号民事裁定，查封案涉房屋。根据原审查明的事实，胡昊与恒宇公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，购房总价款为191902元，恒宇公司开具的收款收据显示，胡昊于2007年8月29日支付定金10000元，9月6日支付房款51902元；2012年5月20日东强公司（该公司自2008年8月1日起接管中德国际花园项目后续工程建设及管理工作）开具收款收据，胡昊交纳房款130000元，将购房款尾款支付完毕。同日，东强公司出具商品房准住通知。另据原审查明的事实，胡昊于2010年9月26日交纳供暖费1542.2元；2010年11月19日交纳煤气费200元；2010年至2014年持续交纳物业管理服务费用。可见，在沈阳十三建对恒宇公司的工程款债权被人民法院判决确认之前，胡昊已经与恒宇公司签订《商品房买卖合同》并支付了部分购房款，并在抚顺中院作出（2014）抚中执二字第00011号民事裁定之前，该合同已经履行完毕。恒宇公司在原审中也表明超建房屋正在办理相关手续，该公司与胡昊之间的房屋买卖合同关系真实。沈阳十三建以胡昊与恒宇公司所签订的《商品房买卖合同》无签订日期，胡昊所交购房款无发票，案涉房屋属于违章建筑为由，主张胡昊与恒宇公司之间不存在合法有效的商品房买卖合同关系，理由不能成立。如上所述，胡昊已经支付全部购房款，在东强公司出具准住通知后，交纳了供暖费、煤气费、物业管理服务费用等费用，恒宇公司亦主张案涉房屋的产权登记手续正在办理，本案没有证据证明胡昊对案涉房屋未能办理过户登记存在过错。一审判决基于上述事实，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>执行程序若干问题的解释》第十五条规定，判决驳回沈阳十三建的诉讼请求，二审判决予以维持，并无不当。原审判决并不存在沈阳十三建申请再审所称认定案件基本事实缺乏证据证明，适用法律错误而应予再审的问题。

综上，沈阳十三建的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

驳回沈阳市第十三建筑工程公司的再审申请。