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央企密集转让旗下“不良”地产项目,背后有何深意?

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最近央企产权转让项目明显增多。

据北京产权交易所公开信息梳理统计,11月以来,房地产行业产权转让项目共有18个,相当于今年前10个月的总和。其中:2月2个,3月2个,5月3个,7月1个,9月3个,10月7个。

《华夏时报》查阅北京产权交易所看到,上述项目出资人都是央企,包括招商局、华侨城、中化集团、中信集团、中国电建、新兴际华集团等,转让项目均处于资不抵债。

实际上,自2019年5月以来,就有部分央企对旗下房地产项目进行股权转让,包括保利、中化、华侨城、中航工业、中国电建、中国通用技术、中国电子、国机、中国有色等。记者梳理发现,除保利、中化、华侨城外,其余多家央企并不在国资委确定的16家房地产主业央企名单之列。

“央企近期密集转让旗下房地产项目,应该有两方面的考虑:一是出于落实三年改革行动方案的需要;如把非主业的房地产项目对外转让,回收资本更好聚焦主业主责,或是加大对新兴产业投资力度;二是为了完成2020年底负债率比2017年底降低两个百分点改革目标的需要;房地产项目是负债率较高的项目,房地产项目的转让可以对降负债做出较大贡献。”11月28日,中国企业联合会研究员刘兴国告诉《华夏时报》记者。

同日,中原地产市场总监张大伟表示,这其实有两方面原因,一方面表面上的确是房地产市场压力越来越大,特别是一些非主营业务的央企,最近几年一直在离开房地产市场;另一方面,从调控政策角度来说,有一些收紧,对于开发商也有一些影响。整体来看,央企退出房地产跟调控政策关联度不大,主要还是一些常规性的举措。

01

密集转让地产股权

在18个地产权转让项目中,招商局、华侨城、中信、中航、中信、中化等旗下2个至3个不等。这些项目大多处于亏损状态,有的已经资不抵债,如招商局集团旗下招商蛇口于11月2日和11月3日转让两个房地产项目,分别为深圳市太子湾商储置业有限公司100%股权、23800万元债权,和深圳市商启置业有限公司49%股权,转让底价分别为109816.45万元和260164万元,均为亏损状态。

同样,华侨城集团旗下华侨城也于11月3日和11月6日转让两个房地产项目,分别为武汉天创置业有限公司30%股权及相关债权和温州华侨城投资发展有限公司51%股权,转让底价分别为197739.1699万元和27054万元,且均已资不抵债。

中化集团旗下中国金茂更是先后3次转让子公司房地产项目股权,11月4日挂牌转让青岛方靖置业有限公司100%股权及500万元债权,转让底价为4007.72万元;11月11日挂牌转让常州龙茂房地产开发有限公司45%股权,转让底价为86609.97万元;11月13日挂牌转让福州滨茂房地产有限公司51%股权,转让底价为52556万元。这3家公司均为亏损状态。

值得注意的是,与动辄几千万甚至几十亿的转让底价相比,11月转让项目中有的底价不足50万元,甚至仅要1万元。如,11月9日挂牌转让的河北际华润泽物业服务有限责任公司51%股权,转让底价仅为1万元,虽然仍盈利但已经资不抵债。

02

背后有何深意?

一纸退房令,至今未竟全功。

此前,国家为了继续调控房价,向多家央企发出了退房令,其中包括中石化,联通等,再加上其他大大小小的央企,总共有78家。

“将非核心业务列入2020年改革攻坚重点工作文件后,国家电网罕见就主辅分离公开表态:下决心退出传统制造业和房地产业务。”这一表述出现在国家监委网站3月22日公布的《中共国家电网有限公司党组关于十九届中央第三轮巡视整改进展情况的通报》(以下简称通报)中。

该通报称:“下决心退出传统制造业和房地产业务,坚决按期完成深化集体企业改革任务。”此外,“公司集体企业深化改革实施方案获国资委批复,制定工作意见加强对各单位工作指导,确保2020年6月全部完成。加强对宾馆酒店改革督办整改,积极研究市场化宾馆酒店改革模式。截至2019年底,33家未完成改革脱离的宾馆酒店中,12家已完成关闭撤销或脱离,其他21家正加快推进整改。”

央企退出房地产行业,也是国家调控的主要措施落地。

除“退房令”外,多家央企密集出让项目背后,也与强化现金流、调整产品结构有一定关系。因为,从转让项目的权益及底价来看,不排除部分央企通过项目转让,回笼资金进而改善现金流的可能,如河北际华润泽物业服务有限责任公司51%股权,转让底价仅为1万元,标的公司仍盈利但已资不抵债。

被问及央企密集转让旗下房地产项目股权,中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示,这与2009年央企退房有直接关系。对央企退房令以来的话,央企退房的效果一直不明显,也与央企利润增长下降,或者说利润亏损有关,可以通过转让房产项目股权或者项目土地,来弥补央企亏损业绩。还有融资新规收紧之下,融资压力相对大,可能通过转让手头上的一些资产,可以达到净负债,或者达到融资的目的,对央企自身的发展是一件好事情,集中精力干好自己的主业。

需要说明的是,监管部门对于国企负债率的要求越发明确。因此,“央企将放弃之前进展不佳、预计效益不好的业务,包括房地产,未来房企股权转让的现象将继续增加。”刘兴国称,房企股权转让信息暴增的直接原因是融资环境收紧,而出售部分资产是回笼资金最快速的方法之一。股权转让信息公布较为频繁的房企主要有华侨城、招商和金茂这三家央企,这几家企业本身经营倾向于稳健保守,并非行业内的高杠杆企业,积极出售股权主要是为了响应监管要求。

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