承租人不能对抗抵押权人的执行

承租人依据租赁合同享有的权利不能对抗抵押权的执行，但可对抗受让人移交占有抵押物的请求，承租人享有在抵押权实现后在租赁期内继续占有使用租赁物的权利。

最高人民法院审查认为，本案应审查的主要问题是：田某对案涉房产是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。

根据查明事实，2014年2月27日，田某与某酒店法定代表人蔡某龙签订《酒店承包经营合同》，约定田某承包某酒店进行经营，承包期限5年。2014年5月20日，田某又与蔡某龙及某酒店产权所有人蔡某疆签订《对酒店承包经营合同的补充合同》，约定将承包期限延长至20年，每年承包费50万元，用蔡某疆欠田某的借款及利息6268500元抵顶租赁费6268500元。2014年6月27日，蔡某疆以奎屯市捷乐得别克特—团结南街13栋1号房产（某酒店位于该房产范围内）作抵押，向小贷公司借款1400万元。后因蔡某疆未如期还款，小贷公司提起诉讼，判决后进入执行程序，执行法院查封了上述房产，田某提起执行异议，异议被驳回后提起本案诉讼。

依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，《执行异议和复议规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十五条“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”之规定，在先租赁关系不受其后设立的抵押权影响，抵押权的实现方式为就抵押物折价、变卖、拍卖的价款优先受偿，与承租人对抵押物的占有使用并不冲突，抵押物被折价或者变卖、拍卖后，受让人仍受在先租赁合同约束，承租人可依据上述规定对抗受让人移交占有抵押物的请求。换言之，承租人依据租赁合同享有的权利并不能对抗抵押权的执行，而是享有在抵押权实现后在租赁期内继续占有使用租赁物的权利。

本案中，虽一、二审判决确认案涉租赁合同合法有效，但田某对某酒店仅享有租赁合同之债，不足以对抗小贷公司抵押权的实现，其认为享有足以排除法院强制执行的民事权益缺乏法律依据，一、二审法院未支持其诉讼请求并无不妥。

田某、小贷公司案外人执行异议之诉纠纷再审审查案；案号：（2020）最高法民申4660号；合议庭成员：刘小飞、陈纪忠、曾宏伟；裁判日期：2020年9月21日。案例来源：裁判文书网；发布日期：2020年11月3日。