开发商欠款被执行成龙豪宅遭拍卖损失上亿！专家：不冤|房产|产权证|过户

开发商欠款被执行成龙豪宅遭拍卖损失上亿！专家：不冤

2020-09-05 12:19:55　来源: 商讯举报

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开发商欠费被执行，买了十多年的豪宅要被法拍？

近日，一则北京市第二中级人民法院裁判文书透露了巨星成龙两套豪宅即将被法拍的尴尬处境。

这2套将于9月28日开始拍卖的豪宅，位于北京二环路内东直门大街NAGA上院2号楼1001室、1002室。瀚海法拍网显示，“NAGA上院99席专为鼎级人士打造的高档住宅，开发商抱着‘为一群好朋友，找一群好邻居’的理念盖房，最小面积300平方米，最大面积600平方米。”

房屋的主人是成龙，为何又因为开发商欠债被拍卖？

成龙躺枪购房13年未办房产

证据查，由于该房产目前依然在开发商名下，而开发商御嘉置地有限公司（下称御嘉置地）涉及债务纠纷，“成龙的豪宅”也成为被处置的资产之一。

法院公开资料显示，NAGA上院为御嘉置地开发，2006年4月，成龙（陈港生）通过旗下公司中泰国际集团有限公司（下称中泰成龙）以总价人民币3360万元购入两套房产。

成龙的付款方式较为特殊，因当时成龙代言NAGA上院，获得推广费2060万，所以将代言费用抵扣房款后，又通过其他方式付清剩余购房款。这样一算，成龙购入时实际上只用了1300万就买到了1200平的房子，单价每平一万出头。

随后，这两套房屋一直由成龙及家人居住使用，并有林凤娇、陈祖明等居住期间缴纳水、电、煤气等物业费用为证。但因种种理由，十余年来中泰成龙公司并未办理正常手续。

如今御嘉置地名下东直门内大街9号NAGA上院的部分房产及车位因债务纠纷被申请强制执行，成龙这两套房屋恰好在查封范围内。

2019年，成龙旗下公司中泰成龙国际集团有限公司向北京市第二中级人民法院提起诉讼，要求停止对两套房产及车位的强制执行。之后，北京市第二中级人民法院判决停止对涉案房屋的执行。

2020年6月，因开发商债务纠纷，天鸿控股不服北京市第二中级人民法院的一审判决，向北京市高级人民法院提起诉讼，要求撤销一审判决，改判驳回中泰成龙公司所提诉讼请求。

此时，北京市高级人民法院从中泰成龙方面了解到未办理产权，成龙方存在很大的责任。中泰成龙坦言，成龙买房用了2060万元的代言费抵扣购房款，所以购房合同约定的单价低（1万多），小区内还有其他香港明星买房，给别人的是3万多，办产权证肯定要信息公开，给成龙这么便宜不合适，成龙的意思是想先解决合同单价低的问题再办产权证，御嘉置地公司也答应解决，但直到查封也没有解决。

御嘉置地也称，成龙要求过办证，但办产权证要公开购房合同的内容，中泰成龙购房合同价格定的低，成龙想要先解决价格低的问题，也协商过怎么解决，但最终没有解决，再往后想做网签也做不了了。

北京市高院认为，“中泰成龙公司对于未能及时办理位于北京市东城区东直门内大街9号院2号楼1001和1002号房屋（以下简称涉案房屋）的产权证存在过错，且根据建设部、商务部、国家发展改革委员会、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局联合发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，中泰成龙公司作为未在境内设置分支机构的境外企业不得在境内购买商品房，其无法取得产权证。”

此外，“根据陈港生自行提交的证据，涉案房屋系交由陈港生个人，无证据证明中泰成龙公司已占有涉案房屋。中泰成龙公司不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件的任何一项，同时，中泰成龙公司亦不符合执行异议复议规定第二十九条之规定，故不应停止对涉案房屋的执行。”

至此，NAGA上院的99席豪宅中，共有19套拍卖房产，比例高达20%。

成龙损失上亿业内专家：不冤

据悉，被拍卖的两套住宅均位于北京市东城区东直门内大街9号院（NAGA上院），成龙买下后两套房屋打通，房屋面积共1206.14平方米，目前房产评估价1.03亿元，起拍价约为7191万元，起拍单价59616元/平。按照周边市场价格来算，价格确实便宜。

实景图

但如此一来，成龙也将损失近亿元！不少人表示这也太冤了。对此蓝鲸法拍创始人、国家注册拍卖师王胜蓝表示：成龙确实亏，但是不那么冤。

从案件细节来看，成龙购房有13年了，这期间有无数个机会去过户办理产证。公司没有购房资格，可以通过在内地缴纳税费满5年，社保缴纳人数超过10人即可；公司没有购房资格也可以和开发商去协商变更购买人，换一个有购房资格的代持，都不会产生今天的问题。

当然真正的内幕我们并不清楚，可能还有很多的“难言之隐”，或者其他方面的考虑，比如名下的资产，税费等方面问题的考量。

所以，成龙大哥这事儿吧，亏，那也不是那么冤。

新买家捡漏是否会踩雷？

北京二环，总价7000多万，加上成龙一家曾经居住过的背景，相比该套房子应该会吸引众多购房者的目光，同时也不禁要问，成龙13年都没能办理下来产权证，新买家能否顺利拿证？

王胜蓝表示，符合一定条件是可以办理。这里说的符合条件指两方面，一个是竞拍的人，他需要符合北京的购房政策。另方面就是这套房屋，本身已经办理过大产证，具备办理小产证。这套房子目前还在开发商名下，需要去调研一下，是开发商已经办理了小产证（也就是我们说的房本），还是在开发商名下的大产证里面。如果是第一种情况，只需要拍中后，拿到法院的裁定书以及协执等文件，把税务问题搞清楚就可以过户了、如果是第二种情况，会比较复杂一些，需要明确具备办理小产证的条件下，再去办理产证。

不过这套房子既然成龙一家已经居住使用，理论上应该是满足办理小产证的。

那么什么样法拍房会出现过户难呢？王胜蓝提醒购房者特别要注意一些无法过户的房屋类型：市政配套用房的所有权是登记在市政机关名下的，只有特定人员才能办理过户；有些公房的部分产权或者全部产权是归国家所有的，过户条件很苛刻；历史保护建筑未经批准不可以发生买卖、交换、赠与等行为；土地性质是集体土地的房屋，即“小产权房”都是没有产证的。