抄底“不良资产”，这才是地产投资大佬不外传的秘密

可不要被“不良”这两个字蒙蔽了双眼，在房地产投资圈，不良资产这一领域被认为是变废为宝的行业，潜台词是：隐藏的好机会其实很多，就看你抓不抓得住了！今天我们就来重点了解一下。

什么是不良资产？

这里的不良仅仅是一种概念，泛指会计科目里的坏账科目，并不意味资产是不良的，并不是说没有价值的资产。所谓不良，是站在银行信贷方的角度看，当银行自有资金作为贷款放出时，贷款出了问题，就成为了不良资产，需要相关处置。但实际上作为抵押的很多底层资产（尤其是不动产）都是有效的优质资产。

无论是银行等金融机构，或者企业、政府，都是不良资产的供给方。含有不良资产元素构成的优质资产包，常常是投资机构和资管公司纷纷争抢的香饽饽。

不良资产在日本

大家熟知的日本房地产泡沫在二十世纪九十年代被戳破，当时贷款于房地产的众多投资机构和家庭都纷纷破产，大量贷款人出现偿债能力不足的问题，信用不足的贷款申请也急剧增加。日本银行业由此产生了大量的不良贷款，日本金融业深陷危机，经济陷入停滞。

现在来看，经济发展过度依赖银行贷款，日本商业银行体系内不良资产逐渐暴露，不良率急剧上升，导致了银行发生系统性风险，不良贷款余额快速攀升。日本政府联合银行，花了近10年时间，致力于解决不良债权问题。这种经济大环境决定了日本的不良资产处置行业发展相对较为成熟。商业银行的不良贷款通常抵押物稳定，资产优质，挖掘空间是很大的。目前日本银行手中仍持有大量的次级、不良贷款需要逐步消化。

为什么不良资产藏着好的投资机会？

在整个资产包里，不良资产部分进行拆分，也可以是很优质的资产。与常规资产项目相比，不良资产可以从较低的价格抄底买入，其本身具有收购折扣价格所带来的安全垫。经济整体情况对不良资产处置风险的影响并无密切相关性，在价格上不良资产却比常规资产要更加便宜。

其实，不良资产的投资逻辑简单来说就是“购入便宜”和“专业处置”。整体上是一个通过量变到质变，低买高卖的过程。在经济下行时，大量低价收购，随着经济好转，其中一些好的资产开始增值溢价，卖出后抬高资产价格获取利益。在投资方选择以大幅低于市值的价格投资于由于资金链或管理造成经营不善的公司时，往往能够通过重组，使之起死回生，并尽可能在短时间内获取可观回报。

机会型投资获利空间

机会型投资寻求的是高风险，高回报的投资渠道，比如不良债权、待开发项目、旧楼改造等等。尤其是房地产类的不良资产类，因为地产物业本身具有优势条件，在市场上其实更具备投资价值。

再来看整体市场，日本其实是潜力非常大的，资料显示，在亚太区域，日本写字楼市场租金收益率与贷款率的利差是非常显著的，所以房地产市场对投资者有很强的吸引力。

Source: Savills Research & Consultancy

在日本经济逐步复苏向好的背景下，底层资产的市场风险也将降低。投资于日本不良贷款，通过折价买入，通过一系列改造，提升抵押资产质量，或进行分拆，提升出售价格，投资人将享有持有收益和增值机会。由于资本的逐利性，如果既有获利空间，又能评估风险，那么这个资产就是值得投资的。

如何参与投资不良资产呢？

日本作为不良资产的一大典型市场，是很多投资机构争夺的阵地。有“亚洲小黑石”之称的太盟投资集团就是这个市场的大拿。PAG具备专业的尽职调查能力，在投资中的估价能力，以及整合能力，通过长期经营本地网络，掌握了包括核心区位的写字楼、酒店、住宅、商铺等优质资源。

比如PAG收购了东京市中心的物业为抵押物的不良贷款项目，以远低于市值的价格进入，改善原债务人的管理不善问题，使得项目更容易出售，回报率远超预期。

机会型资产的投资充满挑战，对于投资方而言，有专业的辨别资产的能力，以及考察资产风险是否可控是非常重要的。在价格合适的时候收入资产，进而降低了资产获取成本，卖出或资产更新后抬高资产价格获取利益。