浅论房企破产中优先债权的清偿顺位及计算方法|物权|抵押权|买受人

浅论房企破产中优先债权的清偿顺位及计算方法

2020-07-08 15:06:15　来源: 网易山东举报

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【摘要】房地产开发企业进入破产程序后，除需要按照《中华人民共和国企业破产法》第一百一十三条规定的清偿顺位操作外，还需要考虑到《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定的建设工程价款优先受偿权、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条规定的消费性买受人债权及抵押权等更为特殊的优先债权。本文以房地产开发企业为例简要论述房企破产案件中各类优先债权的清偿顺位及计算方法。

【关键词】房企破产优先债权清偿顺位计算方法

一、房企破产中的消费性买受人债权

房地产开发企业破产案件中涉及到的各类优先债权包括消费性买受人债权、建设工程价款优先债权、经过预告登记的非消费性买受人债权及抵押债权等。

消费性买受人债权指的是为生活消费需要向房地产开发企业购买商品房并支付了全部或大部分购房款，因房地产开发企业不能按期交房所拥有的债权。值得注意的是，实务中需要审慎划定消费性买受人债权的标准，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，应予支持：一是查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”故破产实务中可以按照该条来认定消费性买受人。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《批复》）第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”故消费性买受人债权优先于建设工程价款优先权受偿。

二、房企破产中的建设工程价款优先权

《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第二百八十六条规定了建设工程价款优先权：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”《批复》第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”该条明确建设工程价款优先权优先于抵押权及其他债权受偿。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（以下简称《司法解释二》）第二十二条规定了该权利的行使期限，即承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。笔者认为该条中提到的“六个月”应为除斥期间，而非诉讼时效，除斥期间为法定不变期间，不能适用诉讼时效有关中止、中断或延长的规定，6个月的时间一到实体权利即归于消灭。建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权受偿。

三、房企破产中的非消费性买受人债权

这里的非消费性买受人债权是相对于上文的消费性买受人债权而言的，仅指购房人以投资经营为目的向房地产开发企业购买商品房，并进行了预告登记。

《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。” 该条明确了预告登记的基本含义。在房企破产案件中，若该非消费性买受人的预告登记先于同一不动产上的抵押权登记，那么此时的清偿顺位应以登记的先后顺序确定，即先进行预告登记的非消费性买受人债权优先于抵押权受偿；若该非消费性买受人的预告登记后于同一不动产上的抵押权登记，那么后进行预告登记的非消费性买受人债权就不能对抗抵押权，此时抵押权优于后进行预告登记的非消费性买受人债权受偿。故对于非消费性买受人债权与抵押权之间的清偿顺位需要考虑前者进行预告登记的时间。

《批复》（法释〔2002〕16号）向上海市高级人民法院的答复中提到：“若以投资经营为目的购置物业，我们倾向于认为并不能适用最高人民法院的上述批复意见，即使进行了预告登记，也不能对抗工程款优先权等民事权利。”根据该《答复》可知，经过预告登记的非消费性买受人债权不能对抗建设工程价款优先权而获得优先受偿。

四、房企破产中的抵押权

《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第一百零九条规定：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”该条确定了担保物权的优先受偿性。抵押权作为担保物权，本身即具有优先受偿的特性，房企破产案件中的抵押权，其清偿顺位应当优于后进行预告登记的非消费性买受人债权及《破产法》第一百一十六条规定的职工债权、税款债权、普通债权，劣后于消费性买受人债权、建设工程价款优先债权、及先预告登记的非消费性买受人债权。

故房企破产案件中优先债权的清偿顺位应当是：已支付全部或大部分购房款的消费性买受人债权居于第一顺位；建设工程价款优先债权居于第二顺位；先于抵押权进行预告登记的非消费性买受人债权居于第三顺位；抵押权居于第四顺位；后于抵押权进行预告登记的非消费性买受人债权居于第五顺位。

五、实务中各优先债权的清偿金额计算

为便于理解，笔者将举例说明实务中对各优先债权清偿金额的计算方法。

例：某房地产开发企业以评估值计算其在建工程价值为3200万元、土地价值为3800万元，总价值为7000万元，其在建工程实际转让价值为3700万元。

根据评估值可以计算出，在建工程价值在总价值中的比例为45.71%，土地价值在总价值中的比例为54.29%。

（一）消费性买受人债权的清偿金额计算

在确认消费性买受人债权清偿金额方面：

若该在建工程共有100套房屋，则每套房屋的实际转让所得为37万元，假定现已售出10套房屋，且购买人均为消费性购房并已支付房款价格的50%以上。

该10套房转让所得为370000*10=3700000元，支付全部或大部分购房款的消费者购房人A在给付房款3700000元以上的情况下，可获清偿款3700000元。

（二）建设工程价款优先债权的清偿金额计算

在确认建设工程价款优先债权清偿金额方面：

若该企业的建设工程由建筑公司D、E、F承建，D公司造价为2000万，E公司造价为400万、F公司造价为100万，总造价为2500万。

建设工程价值占总价值比例为45.71%，土地价值占总价值的比例为54.29%，那么在建工程转让价值中属于建设工程的价值部分为37000000*45.71%=16912700元。D公司在建设工程总价中的占比为80%（2000万元¸2500万元），计算出在资产转让总价中其对应的资产价值为13530160元，扣除房产中有消费性买受人债权3700000´80%´45.71%=1353016元后其可以优先受偿的部分为13530160-1353016=12177144元，建设工程优先权在此额度内的部分优先清偿，超出此额度的部分列入普通债权清偿。

E公司在建设工程总价中的占比为16%，计算出在资产转让总价中其对应的资产转让价值为2706032元，扣除房产中有消费性买受人债权3700000´16%´45.71%=270603.2元后其可以优先受偿的部分为2706032-270603.2=2435428.8元，建设工程优先权在此额度内的部分优先清偿，超出此额度的部分列入普通债权清偿。

F公司在建设工程总价中的占比为4%，计算出其对应的资产转让价值为676508元，，扣除房产中有消费性买受人债权3700000´4%´45.71%=67650.8元后其可以优先受偿的部分为676508-67650.8=608857.2元，建设工程优先权在此额度内的部分优先清偿，超出此额度的部分列入普通债权清偿。

（三）抵押债权的清偿金额计算

在确认抵押债权清偿金额方面：

若债权人G抵押房产占全部可转让房产的比例为15%且其抵押权额为650万元，债权人H抵押房产占全部可转让房产的比例为3%且其抵押权额为100万元，债权人I抵押房产占全部可转让房产的比例为2%且其抵押权额为60万元。该三项抵押的标的房产均为未出售房产。

债权人G根据在建工程实际转让价3700万元计算出抵押物对应的资产转让价值为37000000´15%=5550000元，扣除房产中有建设工程优先权16912700´15%=2536905元后其可以优先受偿的部分为5550000-2536905=3013095元。抵押债权6500000元超出3013095元的部分3486905元列入普通债权；

债权人H根据在建工程实际转让价3700万元，计算出抵押物对应的资产转让价值为37000000´3%=1110000元，但其设定的抵押权为1000000元，因此应按1000000元为计算基础，扣除抵押房产中有建设工程优先权16912700´3%=507381元后其可以优先受偿的部分为1000000-507381=492619元。抵押债权超出492619元的部分507381元列入普通债权。

债权人I根据在建工程实际转让价3700万元，计算出抵押物对应的资产转让价值为37000000´2%=740000元，但其设定的抵押权为600000元，因此应按600000元为计算基础，扣除抵押房产中有建设工程优先权16912700´2%=338254元后其可以优先受偿的部分为600000-338254=261746元。抵押债权超出261746元的部分338254元列入普通债权。

该例中的抵押权针对的对象是未办理网签备案的未出售的商品房，并不包括已出售的商品房。故此时抵押权的清偿并不需要扣除消费性买受人债权的清偿金额。

六、结语

房企破产案件在处理过程中会涉及到对多种性质债权的清偿顺位，其中以消费性买受人债权、建设工程价款优先债权、经过预告登记的非消费性买受人债权及抵押债权最为典型，实务中处理房企破产案件的难点通常在判断优先债权的清偿顺位方面，因优先债权的清偿金额往往会直接影响后顺位债权的清偿率，故需要明确优先债权清偿的具体标准和方法。